Yarı Fiyatına Konut Sahibi Olmak Mümkün Olabilir
Gayrimenkul piyasasının dinamosu konumundaki İstanbul’da konut fiyatlarının alınabilir ortalamanın çok üstlerine çıkmış olması, genel ekonominin gidişatı, siyasi durum ve konjektürel riskler, konut kredilerindeki yüksek seyir, konut fiyat artışındaki düşüş, bir yatırım olarak konutun mevduat faiz getirisinin gerisine düşmesi gibi etkenler göz önüne alındığında; konut piyasasına nefes aldıracak; vatandaşa yarı fiyatına konut sahibi olmayı sağlayacak yeni bir mülkiyet sistemini konuşmak, imar affından daha fazla önem arz ediyor.
Konut aldığımızda arsa payı da alıyoruz
Türkiye’de konut alırken aldığımız tapuda, konutun bulunduğu arsadan da hak sahibi oluyoruz. Yani, aldığımız konutun arsa üzerindeki payına da sahip oluyoruz. Dolayısıyla konut için ödediğimiz para kadar, arsa için de para ödüyoruz. Türkiye’de yükselen piyasa arsa maliyetlerine de direkt etki ediyor. Arsa fiyatları artıyor, kat karşılığı yüzdeleri artıyor; bu da konutun fiyatını belirleyen asıl maliyet kalemini oluşturuyor.
Sadece konuta para ödeyerek fiyat yarıya düşürülebilir
Türkiye’nin yerli gayrimenkul danışmanlık markası Turyap‘ta Genel Müdür Yardımcılığı görevi ifa eden, Yüksek Mimar İsmail Özcan; sosyal medya hesabından ve kişisel paylaşımlarında dile getirdiği mülkiyet sisteminin değişmesi gerekliliği konusunda kendisinden bir makale talep etmiştim. “Ulaşılabilir Fiyatlı Konut İçin Yeni Mülkiyet Sistemi” başlığı ile yayına aldığımız bir makale hazırlayan İsmail Özcan’ın önerileri gerçekten çok çok önem arz ediyor.
İngiltere’de uygulandığını belirttiği mülkiyet sisteminin Türkiye’de de uygulanması gerektiğini belirten Özcan, konut alımında sadece arsa üzerindeki yapının mülkiyeti satışı ile fiyatların yarı yarıya düşürülebileceğini belirtiyor. Konunun detayı şu şekilde;
“İngiltere’de toprak kraliçeye veya tahsis ettiği soylulara aittir. Hem kraliçe, hem de soylular sahip oldukları toprağı sermaye yaparak kurdukları gayrimenkul şirketleri eliyle, bu toprağı (arsaları) gayrimenkul geliştirme şirketlerine uzun süreli (200-250 yıl) tahsis ederler. Karşılığı olarak da o arsa üzerinde geliştirilen projeden konut/işyeri satın alanlardan, kendilerine (tahsisi yapan gayrimenkul şirketlerine) ‘toprak kirası’ ödemelerini isterler. Gayrimenkul geliştirme şirketi de geliştirdiği projeden konut/işyeri satarken bu şartla satış yapar; proje geliştirme bedeli, inşaat maliyeti ve kârını müşterisinden ister, müşteriye arsa için ödeyeceği kira bedelinin ne kadar olduğunu ve hangi şirkete, ne kadar süre ile ödeyeceğini bildirir. Konutu/işyerini satın alan hiçbir zaman o konutun/işyerinin üzerinde inşa edildiği arsayı (toprağı) satın almadığını bilir. Pek çok İngiliz ve İngiltere’den konut/işyeri satın almış sair ülke vatandaşı kişiler ‘leasehold’ olarak bilinen bu sistemle satın aldıkları konutlarda yaşarlar, işyerlerinde çalışırlar, satın aldıkları bu mülkleri kiraya verirler ve gelir elde ederler ya da belli bir değer artışıyla satabileceklerini görürlerse 2. elde satarlar.”
İngiltere’deki uygulamayı yukarıdaki kelimelerle açıklayan Özcan, “İngilizler’den daha mı zenginiz de arsayı satın alıyoruz? Sadece binanın/konutun/işyerinin inşaat bedelini ve müteahhidin kârını en başta ödesek, arsa için arsa sahibi kişiye/şirkete aylık bazda belli bir bedel ödesek, kredi maliyetimizi düşürsek, örneğin eski mülkiyet sistemiyle 2+1 alacakken böyle bir sistemle 3+1 alabilsek fena mı olur? Arsa sahibi kazanıyor; arsayı satmamış oluyor, düzenli bir gelir elde ediyor.Müteahhit kazanıyor; inşaat yapmış ve kârıyla satmış oluyor. Vatandaş kazanıyor; konut/işyeri satın alma, kredi maliyeti düşüyor, imkânlarına göre daha büyük bir mekân sahibi oluyor.Şehir kazanıyor; bu sistemle satılan binalar eskiyince ve satın alanın hak süresi dolunca, ilgili bina yıkılıp, yeni bina yapılabiliyor” yorumunda bulundu.
Aşinası olduğumuz devre mülk sistemiyle eşleştirebileceğimiz bir model olan bu yeni mülkiyet sistemini, devletin ilgili kurumları dikkate alır mı, veya ne zaman dikkate alır bilinmez ama; düşünüldüğünde, hem sürdürülebilir kentsel dönüşüm için, hem de uygun fiyatlı konut edinmek için değerlendirilmesi gereken bir model olduğu bir gerçek.