Hukuki Açıdan Gayrimenkul Sertifikası
Hepimizin malumu olduğu üzere; belli bir süredir gerek tüm basım ve yayın kuruluşlarında reklam yapılmak suretiyle, gerekse de soru cevap şeklindeki söyleşiler suretiyle GAYRİMENKUL SERTİFİKASI ALIMINA İLİŞKİN TEŞVİK AMAÇLI reklamlar yapılıyor. Devletin desteğini ve denetimini ve yine oldukça yüksek bir ödeneği bünyesinde barındıran bu projeye ilişkin olarak hem karlı hem riskli bir adım denilebilir.
Şöyle ki; bu sertifikayı almak, bir nevi borsadan hisse senedi almak gibi. Ama pek tabi borsadan hisse senedi alınması sürecinden bir kısım yönleriyle ayrılıyor. Örneğin; Borsa İstanbul’dan gayrimenkul sertifikası satın almak için çekilen kredilere, komisyon farkı uygulanmıyor. Daha doğru ifadeyle, bahse konu komisyon farkı devlet tarafından karşılanıyor.
Bu sertifika ile esasında; Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve MAKRO işbirliği ile gerçekleştirilen bir konut projesine, sadece 42.50 TL ödemek suretiyle ortak olunması amaçlanıyor. Ancak ortak olunmak derken, bahse konu projenin %30 oranında bir kısmının halka arz edilmesi suretiyle projeye ortak olunmasından bahsediliyor. Her kesimden kişi ve her tutarda yatırımcıya(küçük-orta-büyük ölçekli) söz konusu paya ortak olabilme şansı tanınıyor. %30 oranındaki halka arz; oldukça fazla sayıda bir payı içerisinde barındırıyor. TOKİ bu girişimi, özellikle küçük ölçekli yatırımcının da yatırımlarda bulunabilmesine yol açmak için başlattığını ifade ediyor.
Borsa İstanbul’dan 3 yıl boyunca, yani inşaat yapımı tam anlamıyla eksiksiz bir şekilde tamamlanana kadar, istenildiği kadar pay alınabilmesi mümkün. Bahse konu Gayrimenkul Sertifikasını (yani payları) bankalar gibi aracı kuruluşlar vasıtasıyla satın alıyorsunuz ama yukarıda ifade ettiğim gibi uygulanan bir faiz ve komisyon yok.
Bu işin riski ise şu; tek pay için ödeyeceğiniz halihazırda 42,5 TL değerindeki payların değeri her an arta da bilir azala da bilir.
Edinilen Sertifikaların Satış Şekli
Bu yatırımın bir diğer yanı, paylarınızı 3 yılın sonunu beklemeden de borsada satarak paraya çevirebiliyor olmanız. Nitekim yine arzu ederseniz bir daire için istenen sayıda payı satın alarak gayrimenkul sahibi de olunabilmesi mümkün.
Örnek vermek gerekirse; Normal şartlar altında, 100 Bin TL tutarında bir nakit paraya sahip olduğunuz, ancak sahip olmak istediğiniz gayrimenkulün 700 Bin TL olduğu düşünüldüğünde, arada kalan 600 Bin TL için borçlanılması gerekirdi. Ancak bahse konu gayrimenkul sertifikasında, sahip olduğunuz nakit oranında gayrimenkulden pay almış oluyorsunuz. Şayet yine istenilirse, gayrimenkulun kalan kısımlarına karşılık gelen, borsadaki payları satın almak suretiyle, yani örneğimiz üzerinden ilerleyecek olursak, 600 Bin TL yönünden, 600 Bin TL’ye tekabül edecek payı borsadan satın alarak gayrimenkul sahibi de olabilmeniz mümkün oluyor.
Peki şayet bu süreçte borsadan satın almış olduğunuz gayrimenkul sertifikalarını elinizden çıkarmak isterseniz ne olacak? Bu durumda; borsadan satın almış olduğunuz payları bu defa siz satmak suretiyle tekrar paraya çevirebiliyorsunuz.
Gayrimenkul Sertifikasının İşlem Güvenliği
Bahse konu projenin en önemli özelliklerinden biri de; devlet destekli olarak ve Sermaye Piyasası Kurulu(SPK) ve Kamu Aydınlatma Platformu(KAP) gözetimi ve denetimi altında, şeffaf bir şekilde yatırımcılara yatırım yapma imkânı sağlamasıdır. Yani Borsa İstanbul’dan satın aldığınız paylara ilişkin değer artışı veya azalışını her an takip edebilmeniz mümkün.
Gayrimenkul Sertifikalarını borsadan satın aldığınız ve elinizde 100.000 adet payınız olduğu düşünüldüğünde ise; karşımıza ikili bir ayrım çıkıyor;
Eğer 100.000 adet payınızı, proje bitiminden önce satarsanız, payların satışını gerçekleştirdiğiniz dönemdeki pay değeri tespit edilerek, sahip olduğunuz pay adedinizle bu pay değeri çarpılır ve karşılığı tutar size verilir. Eşdeyişle pay değeriniz satış tarihinde tek payın karşılığı şayet 50,00 TL oldu ise sahip olduğunuz tüm payların satışından elde edilecek tutar 5.000.000 tl olur.
Eğer projenin tamamlanmasını beklemeyi tercih ettiyseniz bu ihtimalde de şöyle bir durum hasıl oluyor. Borsadan satın almış olduğunuz gayrimenkul sertifikalarınız, projenin tam manasıyla tamamlanmasının akabinde kapatılıyor. Devamında ise her türlü ulusal kanalda yapılan reklam ve teşvikler neticesinde söz konusu yapıların tamamı ihaleye çıkarılıyor. Bu ihalede halka arz edilen %30’luk orana tekabül eden tüm yapılar satılırsa hiçbir sorun yok. İhale sonucu yapıların satışından elde edilen toplam para sizin payınıza bölünüyor ve payınıza denk gelen tutar size ödeniyor. Şayet ilk ihalede istenilen satış gerçekleştirilemezse ulusal kanallarda reklam ve teşvik amacıyla 2.kere yayınlar yapılıyor ve kalan yapılar tekrar ihaleye çıkarılıyor ve aynı prosedür işletiliyor.
Halka arzı sağlanan %30’luk bu yapıların, yapılacak ihaleler neticesinde satımını yüksek ihtimalde değerlendiriyorlar. Çünkü; halka arzı sağlana yapılar, İstanbul, Başakşehir’in merkezinde, gelecek vaat eden bir yapı olacağı ifade ediliyor.
Nihayetinde söylenecek söz ise; Gayrimenkul Sertifikasının halka arzının tüm yatırımcılara hayırlı olmasına yönelik..
AG HUKUK BÜROSU
Av. Begüm Gürel
aghukukburosu@gmail.com