Fortis Sinanlı’da Yaşanan Sorunun İç Yüzü
İstanbul Kadıköy’ün kentsel dönüşüm bölgesinde yükselen Fortis Sinanlı projesi için yükselen mağduriyet sesinin nedenleri belli oldu.
Fortis Sinanlı projesi için, sosyal medyada gördüğümüz mağduriyetler hakkında bir haber kaleme aldıktan sonra bizimle iletişime geçen, Fortis Sinanlı projesindeki hak sahiplerinden biri olan Ümit Özçelik yaşadıkları sorunları aktardı. Fortis Sinanlı arsa hak sahipleri olarak yaşadıkları sorunları açıklayıcı bir şekilde aktaran Ümit Bey, sözleşmeden doğan haklarının ve gerekli bildirimlerin kendilerine yapılmadığını; arsa sahipleri içerisinden seçilen 20 kişilik temsilci heyetinin bir kısmınında firma ile hareket ettiklerini ve yaşadıkları sorunların şikayet ve başvuru merciinde de bir muhatap bulmakta zorlandıklarını belirtmişti.
Hak sahipleri olarak yaşadıkları sorunların çözümü için resmi muhataplardan son günlerde gelişme kaydettiklerini belirten Özçelik, sorunun kamuoyunda daha fazla yer bulması için öncelikle sosyal medyada konuyu sürekli gündeme getirdiklerini söyledi. Ümit Özçelik, yaşadıkları sorunun ne olduğuyla ilgili göndermiş olduğu maili, kendisinin bilgisi dahilinde aşağıda yer veriyorum. Ümit ederiz Fortis Sinanlı’da yaşanan bu sorun ve Fikirtepe’de çözümsüz olarak bekleyen benzer sorunlar, yetkililerin ve firmaların sağ duyusuyla bir an önce çözüm kavuşur.
MÜTEAHHİT FİRMA FORTİS&SİNANLI TARAFINDAN YASALARI İHLAL EDİLEREK DOLANDIRILMAYA ÇALIŞILAN 680 ARSA SAHİBİNİN ÇIĞLIĞINI DUYUN
Bizler; İstanbul Kadıköy ilçesi Merdivenköy mahallesi 3424 Ada, 6 Parselde bulunan yaklaşık 680 hissedarız. Mayıs 2012 tarihinden başlayarak, önce Maritaş İnşaat ve Sanayi A.Ş. ile DÜZENLEME ŞEKLİNDE ARSA PAYI SATIŞ VAADİ VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ imzaladık. Daha sonra, sözleşme edimlerinin, Sinanlı Yapı & Fortis İnşaat (Yiğit Gurup) Ortak Girişimi Adi Ortaklığına devrine ilişkin DÜZENLEME ŞEKLİNDE TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ VE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM EK SÖZLEŞMESİ’ni de 21/5/2015 tarihinde imzaladık.
Ancak bildiğimiz, devir sözleşmesini imzalamayan iki arsa sahibinin olduğu bu durumda tam muvafakat alamayan firmanın işlemlerini bugüne kadar nasıl getirdiğini hiç birimiz bilememekteyiz.
Aramızda yapılan sözleşmenin;
1.3.7. Maddesinde; Arsa sahiplerinin bilgisine sunulacak konsept projede gösterileceği şekilde birden fazla blokta yapılacak inşaata ait avan projede belirlenen esaslara göre pursantaj ve şerefiye hakları göz önünde bulundurularak yapılan mutabakat esas alınacaktır denilmektedir. Ancak;
Sözleşmenin 1.3.3. Maddesinde tanımlanmış olan avan proje (ön proje) tarafımıza sunulmamıştır.
Yine sözleşmenin 1.3.8. Maddesinde tanımlanmış olan iki alternatifli olarak hazırlanıp tarafımıza sunulması gereken konsept proje de bizlerin bilgisine sunulmamıştır.
Yine sözleşmenin 4.4. Maddesinde projenin sunumu ile eş zamanlı olarak SPK lisanlı bağımsız bir firmadan alınacak değerleme raporunun arsa sahiplerine sunulacağı ve arsa sahipleriyle karşılıklı mutabakat sonucu gelişen projelerin yapılanmasının kesinleşmesi ile birlikte inşaa edilecek binaların ve ortak yerlerin kullanımı ve ana taşınmazın idaresinde uygulanacak hükümleri içeren bir yönetim planı ile birlikte kat irtifakının tesis edileceği düzenlenmiştir. Buna rağmen SPK lisanlı bağımsız bir firmadan rapor ve yönetim planı tarafımıza sunulmamıştır.
Yine sözleşmenin 3.1. ve de 3.2. ile devam maddelerinde düzenlendiği üzere bu sözleşmenin eki mahiyetinde olan pursantaj tablosundaki esaslar doğrultusunda hisse devrinin yapılacağı düzenlenmiş ve devam maddelerinde ise pursantaj tablosuna göre ilerlemenin ve de buna bağlı hakedişin Yapı Denetim firmaları tarafından yapılacak denetleme sonucu yerine getirileceği düzenlenmiştir. Bilindiği üzere 4708 sayılı yapı denetim hakkında Kanunun 2. maddesinin 1. fıkrasında yapı denetim hizmeti; Yapı Denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülen vede yapı sahibinin yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhitini vekil olarak tayin edemiyeceği, aynı Kanunun 5. Maddesinin 1. Fıkrasında ise yapı denetim hizmet sözleşmelerinin yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasında akdedileceği hükme bağlanmıştır. İş bu amir hüküm doğrultusunda yapımcı firmanın yapı denetim firması ile hizmet sözleşmesi yapamayacağı gibi arsa sahipleri tarafından bu yönde vekil dahi tayin edilemeyeceği açık hükmü karşısında ana sözleşmemizin 10.2. Maddesinde ” yapımcı firma bir yapı denetim firmasıyla anlaşma yapacak ve yapı denetim hizmet bedelini ödeyecektir.” hükmüne yer verilerek Kanunun açık amir hükmüne aykırı sözleşme akdedilmiş vede kanuna, hukuka aykırılık noter nezdinde ikrar edilmiştir. Hal böyleyken firma organik ilişki içerisinde olunan bir yapı denetim firmasıyla anlaşarak denetimi muvazaalı hale getirmiş vede muvazaalı olduğu aşikar denetleme raporuna dayanılarak bizlerden hisse devri talep edilmektedir.
Firma ile aramızda 21.05.2015 tarih 07893 yevmiye numarası ile yapılan ek sözleşmenin 2. Maddesi ile sözleşmenin teminatı olarak düzenlenmiş olan teminatlar yükümlülüğü 15.Kasım.2015 tarihinden beri yerine getirilmemiştir. Sözleşme yükümlülüklerinin ağır ihlali sayılabilecek bu durumun sözleşmenin feshi sebebi olabileceği ve telafisi imkansız sonuçlar doğurabileceği bilinmektedir.Buna rağmen bu yükümlülük yerine getirilmeyerek ve de şu anda bu fiili durum, hisse payı devri karşılığında biz arsa sahiplerine karşı tehdit olarak kullanmakta, kira ödemesi zamanı gelen yüzlerce arsa sahiplerine aylardır hukuksuz olarak ” hisseni devret kiranı al” denmektedir. Ve bu şekilde FORTİS&SİNANLI’ya güvenip evini teslim eden kiraya çıkan yüzlerce arsa sahibi mağdur olmuşlardır ve bu mağduriyet devam etmektedir.
Yine sözleşmenin 2. Maddesinde tebligat ve temsile dayalı hususlar açıklanmış olup; arsa sahiplerinin sözleşmenin 1.3.12. Maddesinde azil müessesesi düzenlenmiştir. Buna göre arsa sahiplerinin temsilci (vekil) azletmesi durumunda bu durumun azledilen taraflara ve Kadıköy Tapu Müdürlüğüne yazılı bildirilmesi ile azleden arsa sahipleri adına hiç bir işlemin yapılamayacağı açıkça belirtilmiştir. Bütün bunlara rağmen firma kendisini ve temsilcileri azleden 8 arsa sahibi adına Kadıköy Tapu Müdürlüğü ile birlikte hukuksuzca Tapuda hisse devrini gerçekleştirmişlerdir. Bu konu hakkında Cumhuriyet Başsavcılığına sorumlular hakkında suç duyurusunda bulunulmuş olup henüz bir sonuç alınamamıştır.
Sözleşmenin 3.1. Maddesinde; “taşınmazlar üzerine inşaa edilecek bağımsız bölümlerin tamamını % 43-57 yapımcı firma-arsa sahipleri olmak üzere paylaşımın olacağı, imar durumunda vuku bulabilecek artış azalışlarda aynı paylaşım oranının esas alınacağı ( oluşacak inşaat emsali (konut+ticari) ve tüm emsal dışı ( sosyal tesisler,otoparklar,kot farkından dolayı oluşacak alan vb.) alanlarında % 43-57 olacağı belirtilmiştir. Yoldan ve sair alanlardan ihdas vb. şekillerde edinilebilecek kısımlarda tevhid öncesi gerçekleşmesi durumunda ilgili arsa sahibinin tevhid sonrasında ise ilgili ada veya adaların mevcut yüzölçümüne katılarak bundan faydalanan arsa sahipleri ile yapımcı firma arasında aynı paylaşım oranı ile projeye dahil edilir. Satın alma ile ilgili bir durum ortaya çıkarsa öncelik arsa sahiplerine tanınacak ödeme gerçekleşmezse bedeli ödemesi durumunda yapımcı firmaya ait olacaktır” denilmektedir.
Ancak Fortis&Sinanlı’nın arsa sahiplerini bilgilendirmeden kamulaştırma sonrasında ortaya çıkan yaklaşık 4673 m2 alanı satın aldığı ve inşaat alanı olarak projemize dahil ettiği Kadıköy Tapu Müdürlüğünden alınan evraklardan anlaşılmıştır.
Bilindiği üzere biz arsa sahiplerinin proje alanı olarak işlem gören ve emsal verilen alana dahil edilerek bizlerden habersiz alınan yaklaşık 23.500 m2 alan üzerine yapılan inşaattın projemize dahil edildiğini öğrenmiş bulunmaktayız. Bu durumda; son tadil edilen projenin değerleme ve denetlemesinin hangi alanlar üzerinden yapıldığını hazırlanan pursantaj tablosunun sonradan inşaat alanımıza ve projemize eklenen yaklaşık 23.500 m2’yi kapsayıp kapsamadığını ve ne kadarın konut veya ticari alan olarak kullanıldığını; buna istinaden bizlerden talep edilen hisse devrinin hangi raporlara dayanılarak istendiğini bilmiyoruz.
Bizler, firmadan defalarca bilgilendirme istememize rağmen hiçbir konuda bilgilendirilmediğimiz için aşağıda adı yazılı kurumlara dilekçeler vererek durumumuzu izah edip;
——26.10.2016 tarih 2016-83448 sayı nolu ÇEVRE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI İSTANBUL ALTYAPI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM İL MÜDÜRLÜĞÜ’ne
—— T.C. KADIKÖY BELEDİYESİ KENTSEL TASARIM MÜDÜRLÜĞÜ’ne
—— İSTANBUL BÜYÜK ŞEHİR BELEDİYESİ İMAR MÜDÜRLÜĞÜ’ne
—— KADIKÖY KAYMAKAMLIĞI, KADIKÖY TAPU MÜDÜRLÜĞÜ’ne
—— 27.07.2017 tarihinde yevmiye no: ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI İL MÜDÜRLÜĞÜ’ne
1-İnşaat ruhsatına esas olmak üzere hangi projenin belediye tarafından onaylanıp uygulamaya geçildiğine ilişkin tarafımıza yazılı bilgi verilmesini,
2- Onaylanmış bir proje var ise kat irtifanın kurulup kurulmadığının,
3- Kat irtifakı kurulmamış ise sözleşmenin 4.4. Maddesi uyarınca biz maliklerce onay verilmemiş bir proje ile kurgulanmış kat irtifakı listesine ve kat malikleri yönetim planına muvafakat etmediğimizi bildirerek bu konuya ilişkin işlemin durdurulmasını ayrıca tapuya tescilinden önce iptal edilmesini ve muvafakatımız olacak şekilde yenilenmesini,
4- Bu suretle sözleşme maddeleri uyarınca biz maliklerce değerlendirilirip onaylanan vekaletle işlem yapılmasına devam edilebileceği yönünde yeni bir başvurumuz olmaksızın vekaletle işlem tesis edilmemesini,
Talep ettik. Bu konuda eş zamanlı olarak yukarıda adı yazılı kurumlara ve ilgili firmalara bildirim yapılmıştır. Ancak bahsi geçen konularla ilgili söz konusu kurumlarca tarafımıza bir bilgilendirme yapılmamıştır.
Yine 26.07.2017 tarihinde 60769 barkod nolu bir dilekçe ile İSTANBUL ÇEVRE ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ ALT YAPI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM ŞUBE MÜDÜRLÜĞÜ’ne başvurularak aynı konularla ilgili bilgilendirme yapılmış, “firmanın müdürlük nezdinde, RE’SEN KAT İRTİFAKI TESİSİ ile ilgili müracatta bulundukları” bildirilmiştir. Sözleşmemize aykırı olan bu hukuksuz durumun vukuu bulması halinde ise adli ve idari tüm hukuki haklarımızı kullanacağımızı ancak söz konusu müdürlüğün hukuku gözeterek , arsa sahiplerinin mağduriyetine sebebiyet vermeyeceğine olan inancımızı bildirmiştik.
Bizler, söz konusu Fortis&Sinanlı firması ile temsilcileri azleden 100 kişiyi aşkın kişiler olarak; yukarıda bahsedilen tüm hukuksuzlukları ve taleplerimizi öncelikle firmayla görüşerek halledebilme yoluna gittik. Ancak yıllardır iyi niyetli çabalarımıza rağmen firmayla hiç bir yol alamadık. Bunun üzerine konuyla ilgili olarak avukatımız tarafından hem hak ihlallerimizi hem de hukuksuzca tehdit olarak kullandığı kira ödemelerine dair;
-SİNANLI YAPI FORTİS İNŞAAT ORTAK GİRİŞİMİ ADİ ORTAKLIĞI
-MARİTAŞ İNŞAAT VE SANAYİ A.Ş.
-SİNANLI YAPI TURİZM ENERJİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş.
-FORTİS KONUT SANAYİ VE TİCARET A.Ş.
-YİĞİT ENERJİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş.
Muhattap sıfatıyla yukarıda adı yazılan firmalara;
23 Mayıs 2017 tarih 11919 yevmiye numarası,i
30 Mayıs 2017 tarih 11688 yevmiye numarası,
20 Eylül 2017 tarih 21331 yevmiye numarası,
24 Eylül 2017 tarih 24010 yevmiye numarası,
İle ihtarnameler çekilmiştir. Bu ihtarnameler sonrasında da Firma her zamanki gibi oyalama politikasıyla hareket etmiş herhangi bir belge ve bilgi vermemiştir.
Avukatımız aracılığıyla Kadıköy 19. Noterliği’nin 20.09.2017 tarihli 211331 sayılı Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’ye gönderilen ihtarnamede; yüklenici firmalar tarafından arsa sahiplerine dayatılan bağımsız bölümler ile hisseli ticari bölümlerin sözleşmeye aykırı haksız ve de tutarsız bir şekilde paylaştırılmaya çalışıldığı belirtilerek söz konusu durumla ilgili hazırlanan tüm raporların tarafımıza verilmesi talep edilmiştir.
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. ‘nin 05.Ekim.2017 tarihli cevabi ihtarnamesinde ise; ” ihtarnamede sözünü ettiğiniz taşınmazlara ilişkin, tarafımızca düzenlenmiş ve tamamlanmış henüz herhangi bir rapor bulunmamaktadır.” cevabı alınmıştır. Ve devam ederek ” Kaldı ki, Sinanlı Yapı Fortis İnşaat Ortak Girişimi Adi Ortaklığı ile imzalanan 30.11.2016 tarihli sözleşmede gizlilik şartı bulunduğu ve Sinanlı&Fortis izin vermeden hazırlanacak raporları, rapor içeriklerini her ne ad ve nam adı altında olursa olsun üçüncü kişilere paylaşmanın mümkün olmayacağı” bilidirilmiştir.
Tüm bu bilgileri kapsayan şikayet dilekçemizi 11.22.2017 tarihli Ve 91567 Kayıt No ( İSTANBUL ÇEVRE ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ İMAR MÜDÜRLÜĞÜNE ) ve 91509 Kayıt No ile (İSTANBUL ÇEVRE ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ ALT YAPI KENTSEL DÖNÜŞÜM ŞUBE MÜDÜRLÜĞÜNE ) verildi. Davet edilip tüm olayı belgelerle anlatmak istiyoruz. Ayrıca arsa sahipleri olarak CİMER ve BİMER’e de onlarca başvurumuzu yaptık.
Sonuç olarak;
Adı geçen firma ile aramızda düzenlenen 26/02/2014 tarihli Ana Sözleşmeye ve 21/5/2015 tarihli Ek Sözleşmeye istinaden;
– SPK Lisanslı firma tarafından alınan tüm değerleme raporlarının tarafımıza sunulması
-Usulsüz bir biçimde kesinleştirilen son tadil edilmiş haliyle Projenin tarafımıza sunulmasını
– Yönetim Planının tarafımıza sunulmasını
– Noter tasdikli Kat İrtifakı listesinin tarafımıza sunulmasının
– Hak sahiplerinin hissesine tekabül eden taşınmazların kullanım alanı niteliği (Konut+Ticari alan) ve de konumu konusunda resmî bir belgenin verilmesini, ( Kat yerleşim planı)
– Biz arsa sahiplerinin görevlendireceği ve ücretini ödeyeceği bağımsız bir yapı denetim firması ile Yapı Denetim faliyetlerinin yürütülmesini,
– Sözleşmede açıkça yazılı olan teminat mektuplarının tarafımıza sunulması,
– Sözleşmede ödeme planı yapılan kira ödemelerinin düzenli bir şekilde yapılması,
– Adamızın sınırları içerisinde bulunan ve Kadıköy Tapu Dairesinde görülen SİNANLI YAPI TURİZM ENERJİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ ve FORTİS İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ adına kayıtlı bulunan 4670 m2 arsayı kimden ve ne zaman aldığının tarafımıza bildirilmesini talep etmekteyiz.
– Fikirtepe Kentsel dönüşüm projesi ülkemizin en kapsamlı ilk projesidir. Bu projede yapılacak hataların; insanların bu projede yer alan inşaat firmaları tarafından açık bir hukuksuzlukla mağdur edilmeleri tehdit edilmeleri büyük bir vicdansızlıktır. Bu durumun bundan sonraki iyi niyetli başlayacak yeni projeleri de olumsuz etkileyeceği açıktır. Bu kadar büyük ve önemli bir Kentsel Dönüşüm Projesinin, projenin her aşamasında süreçte yer alan ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜNÜN bu kadar olumsuzluğu denetlememiş olması da düşündürücüdür. Bu projelerin etkin bir biçimde denetlenmesi gerekmektedir.
-Kentsel dönüşüm süreci yeterli bilgimiz olmadan kendimizi içinde bulduğumuz bir süreç oldu. Bu süreçte iyi niyetli-hukuksal ilkelere bağlı firmalar olduğu gibi hiçbir hukuki vicdani ve ahlaki kuralı olmayan fırsatçı firmalarda yer aldı. Bizim şansımıza ne yazık ki piyasaya yeni girip fırsatçılık yapmak isteyen Kentsel dönüşüm kararı ile firma kuran bir müteahhit çıkıp bizlerin bilgisiz ve deneyimsizliğimizi aleyhimize hukuksuz ve vicdansızca kullandı.
Karşılıklı Noterden imzaladığımız sözleşmenin güvencesi ile evimizi teslim edip kiraya çıktığımızda vereceğini taahhüt ettiği kiralarımızı vermeyeceğini, sözleşme ile kazanılmış olan bu hakkın hukuksuzca hisse devri ile vereceğini yani ölümü gösterip sıtmaya razı edeceğini bilememiştik. Biz çok az ile yetinmesini bilen bir yaşamdan geldik. Açlıkla terbiye edip dolandırmayı istemek ahlaksızlıktır, vicdansızlıktır. Biz onurlu insanlar olarak hakkımızı alacağız. Ne bir fazla ne bir eksik.
Ana-Babalarımızın büyük emekleri ve alın teriyle kazanıp bize bıraktığı ve bizim de çocuklarımıza bırakacağımız küçük değerli yerin kimseye bir karışını dahi hediye etmeyeceğimizin bilinmesi gerekiyor. Bu maksatla haklarımızı korumaya devam edeceğiz. Bu konuda ülkemizin yasalarına ve adaletine olan inancımız tamdır. Kesinlikle müteahhitin sözleşmeden doğan haklarından bir cm istemediğimiz gibi inşaatın gidişatı durdurmak gibi bir niyetimiz de bulunmamaktadır. Dürüst bir paylaşım derdimiz vardır.
Toplam 680 emekli, memur ve işçi hissedarın mağduriyeti, aileleri ile birlikte yaklaşık 5-6 bin Fikirtepe sakininin etkilediği bir olay haline gelmiştir. Bu hukuksuzluk ve vicdansızlığa karşı ses vereceğine inandığımız, kamuoyu vicdanı olan siz basın-yayın kişi ve kuruluşların bu yasadışılığa, vicdansızlığa ses olacağınıza inancımızı korumak istiyoruz…