Işıkören Akademi Kurucusu ve gayrimenkul profesyoneli Hilmi Işıkören, TÜİK tarafından açıklanan 2026 Mart ayı konut ve iş yeri satış verilerini analiz etti.

Savaş çıkmadan bile piyasalar savaş psikolojisine girer.
Çünkü belirsizlik, faizi değil… davranışı değiştirir.
Ve şu an konut piyasasında olan tam olarak bu.

Geçen yıl herkes aynı şeyi söyledi:
“Satış varsa piyasa iyidir. Satış düşerse piyasa bozulmuştur.”

Hayır.

Konut piyasası bu kadar basit okunmaz.
Çünkü sayı tek başına yetmez.
Sayının nasıl oluştuğuna bakmazsan, nabzı değil ateşi ölçersin.

TÜİK’in Mart verisi ve ilk çeyrek toplamı bize çok net bir şey söylüyor:

Piyasa ölmedi.
Ama artık herkesi taşımıyor.
Seçiyor. Ayırıyor. Eleyen bir piyasaya döndü.

Rakamlar Yalan Söylemez Ama Eksik Konuşur

İlk çeyrekte toplam 349.396 konut satıldı.
Geçen yılın aynı dönemine göre sadece %0,3 düşüş.

Yani yüzeyde bakarsan:
“Piyasa stabil.”

Ama içine girince tablo değişiyor:

• Ocak: 111.480 (zayıf başlangıç)
• Şubat: 124.549 (geçici sıçrama)
• Mart: 113.367 (geri çekilme)

Bu ne demek?

Talep var… ama kararsız.
Alıcı geliyor… ama geri çekiliyor.

Ve bu geri çekilmenin tek nedeni ekonomi değil.

Mart ayında artan jeopolitik gerilim, savaş ihtimali ve küresel belirsizlik…
alıcıyı bir adım geri attı.

Çünkü insan ev alırken sadece faiz hesabı yapmaz.
Gelecek hesabı yapar.

Piyasa düz gitmiyor.
Nabız atıyor.

Asıl Kırılma: İlk El vs İkinci El

İlk çeyrekte:

• İlk el satış: %1,7 artış
• İkinci el satış: %1,2 düşüş

Mart özelinde:

• İlk el: +%1,3
• İkinci el: -%3,6

Burada oyun değişiyor.

Yeni konut satılıyor.
Eski konut bekliyor.

Neden?

Çünkü müteahhit çözüm üretiyor:
taksit, kampanya, finansman, hikâye…

Ama ikinci elde satıcı hâlâ eski piyasada yaşıyor.

Alıcı 2026’da.
Satıcı 2024’te.

İşte kilit tam burada.

En Ters Köşe Veri: Krediyle Satış Patlıyor

Faiz yüksek.
Ama ipotekli satışlar uçuyor.

İlk çeyrekte: %31,5 artış
Toplam: 71.276 adet

Mart: 25.978 ipotekli satış
Artış: %35,9

Aynı dönemde:

Diğer satışlar düşüyor.

Bu ne demek?

Çok net:

• Nakitli yatırımcı bekliyor
• Borçlanabilen alıcı harekete geçiyor

Ama burada görünmeyen bir motivasyon daha var:

Belirsizlik arttıkça, bazı insanlar beklemez.
Pozisyon alır.

“Daha kötü olur” korkusu
bazı alıcıyı hızlandırır.

Yani piyasa sadece ekonomiyle değil, psikolojiyle de bölündü.

Bekleyenler
ve risk alanlar

Fiyat Artıyor Ama Kazandırmıyor

İşte en kritik kör nokta:

Fiyat artıyor diye kazanç var sanılıyor.

Ama gerçek şu:

Reel olarak konut fiyatları düşüyor.

Yani:

Etiket yükseliyor
ama değer aynı hızda artmıyor

Bu yüzden artık:

“Ev aldım kazandım” dönemi bitti.

Doğru ev aldıysan kazanıyorsun.
Yanlış ev aldıysan sadece sahip oluyorsun.

Çünkü bu piyasa artık sadece doğruyu seçeni ödüllendiriyor.

Konut Konuşuyor… Ama İş Yeri Bağırıyor

Bir detay çoğu kişinin gözünden kaçıyor:

Bu veriler sadece konut değil, iş yerini de anlatıyor.

Ve iş yeri tarafı konuttan daha net bir mesaj veriyor.

İlk çeyrekte iş yeri satışları: %8,3 düşüş
Toplam: 41.835 adet

Mart özelinde tablo daha sert:

• Toplam iş yeri satışı: -%10,5
• İkinci el iş yeri: -%12,3
• Diğer satışlar: -%12,6

Yani ne oluyor?

Konutta hâlâ bir hikâye var.
Ama ticari gayrimenkulde frene basılmış.

Çünkü iş yeri yatırımcısı farklıdır.

Duyguyla değil, nakit akışıyla bakar.
Beklentiyle değil, kira çarpanıyla karar verir.

Ve şu an o yatırımcı şunu söylüyor:

“Bu fiyatlardan almam.”

Bu yüzden iş yeri tarafı bize erken sinyal verir.

Konut gecikir.
Ticari gayrimenkul erken konuşur.

Bugün konutta gördüğün eleme…
iş yerinde zaten başlamış durumda.

Yabancı Çıkıyor, Yerli Karar Veremiyor

Martta yabancıya satış: 1.353 adet
Düşüş: %20
Pazar payı: %1,2

Yani artık piyasa dışarıdan değil, içeriden şekilleniyor.

Ama içeride de netlik yok.

Çünkü içerideki alıcı da ikiye bölünmüş durumda:

• “Bekleyeyim” diyenler
• “Daha da kötü olur” diyenler

Bu yüzden piyasa hızlanmıyor.
Sadece seçiyor.

İlke

Bu piyasa artık şunu ödüllendiriyor:

• Gerçek fiyatlama yapanı
• Doğru portföyü seçeni
• Alıcı psikolojisini okuyanı
• Hikâye kurabileni

Şunu cezalandırıyor:

• Eski fiyat hayali kuranı
• Çöp portföy taşıyanı
• “Nasıl olsa satılır” diyeni

Mini Uygulama

Bugün portföyüne bak ve kendine şunu sor:

Bu mülklerden hangisi gerçekten “seçilen”?
Hangisi sadece “listede duran”?

Cevap net değilse…
sorun piyasada değil.

Yumruk

2025 herkesi kazandırdı.
2026 kimin gerçekten işi bildiğini gösterecek.

Çünkü artık piyasa:

Seçiyor.
Ayırıyor.
Ve acımasızca eliyor.