Türkiye’de deprem güvenliğinin artırılması amacıyla yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarında son yılların en önemli değişikliklerinden biri, karar alma süreçlerinde uygulanan çoğunluk şartının güncellenmesi oldu. Daha önce riskli yapıların dönüşüm süreçlerinde aranan üçte iki çoğunluk şartı yerini “P+1” olarak da bilinen salt çoğunluk sistemine bıraktı. Uzmanlar, bu değişikliğin dönüşüm süreçlerini hızlandırırken aynı zamanda mülk sahipleri açısından yeni hak ve sorumluluklar doğurduğunu belirtiyor. Peki, kamuoyunda sıkça konuşulan P+1 salt çoğunluk tam olarak ne anlama geliyor?

Türkiye’de deprem güvenliğinin artırılması amacıyla yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarında son yılların en önemli değişikliklerinden biri, karar alma süreçlerinde uygulanan çoğunluk şartının güncellenmesi oldu. Daha önce riskli yapıların dönüşüm süreçlerinde aranan üçte iki çoğunluk şartı yerini “P+1” olarak da bilinen salt çoğunluk sistemine bıraktı. Uzmanlar, bu değişikliğin dönüşüm süreçlerini hızlandırırken aynı zamanda mülk sahipleri açısından yeni hak ve sorumluluklar doğurduğunu belirtiyor. Peki, kamuoyunda sıkça konuşulan P+1 salt çoğunluk tam olarak ne anlama geliyor?

P+1 Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanıyor?

Kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılan salt çoğunluk sistemi, bina içerisindeki daire sayısına göre değil, maliklerin sahip olduğu arsa paylarına göre hesaplanıyor. Buna göre toplam arsa payının yüzde 50’sinden fazlasına sahip olan maliklerin onayı, dönüşüm kararının alınabilmesi için yeterli kabul ediliyor. Örneğin toplam arsa payı 1000 olan bir yapıda, 501 arsa payına sahip maliklerin olumlu oy kullanması halinde karar alınabiliyor.

Bu sistem, özellikle çok hisseli yapılarda uzun yıllardır yaşanan uzlaşmazlıkların önüne geçmeyi hedefliyor. Daha önce uygulanan üçte iki çoğunluk şartı nedeniyle birçok bina dönüşüm kararı alamıyor ve riskli yapılar kullanılmaya devam ediyordu. Yapılan düzenlemeyle birlikte süreçlerin daha hızlı ilerlemesi amaçlanıyor.

Hangi Binalarda Geçerli?

Uzmanlar, kamuoyunda sıkça yapılan bir yanlış anlamaya da dikkat çekiyor. Salt çoğunluk kuralı her bina için geçerli değil. Bu uygulamanın kullanılabilmesi için öncelikle yapının “riskli yapı” olarak tespit edilmesi ve ilgili sürecin tamamlanmış olması gerekiyor. Riskli yapı tespiti bulunmayan binalarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanmaya devam ediyor.

Bu nedenle bina sakinlerinin öncelikle risk tespit sürecini tamamlamaları ve sonrasında dönüşüm kararlarını değerlendirmeleri önem taşıyor.

Karara Katılmayan Malikleri Neler Bekliyor?

P+1 sistemiyle birlikte en çok merak edilen konuların başında karara katılmayan maliklerin durumu geliyor. Mevzuata göre, salt çoğunlukla alınan kararlara katılmayan maliklere resmi bildirim yapılıyor. Belirlenen süre içerisinde karara iştirak etmeyen maliklerin arsa payları, yasal süreçler doğrultusunda satışa konu olabiliyor. Ancak bu işlemlerin tamamı mevzuatta belirtilen usuller çerçevesinde gerçekleştiriliyor ve maliklerin çeşitli itiraz hakları bulunuyor.

Hukukçular, dönüşüm sürecine giren maliklerin sözleşmeleri dikkatle incelemeleri, paylaşım oranlarını değerlendirmeleri ve gerektiğinde uzman görüşü almalarının büyük önem taşıdığını vurguluyor.

Dönüşüm Süreçlerini Hızlandırması Bekleniyor

Sektör temsilcilerine göre yeni çoğunluk sistemi, özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde dönüşüm projelerinin daha hızlı başlamasına katkı sağlayacak. Geçmişte az sayıda malikin itirazı nedeniyle yıllarca bekleyen projelerin önünün açılması hedeflenirken, aynı zamanda mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında denge kurulması amaçlanıyor.

Uzmanlar, dönüşüm kararlarının yalnızca çoğunluk hesabından ibaret olmadığını, teknik raporlar, değerleme süreçleri ve hukuki prosedürlerin de büyük önem taşıdığını belirtiyor. Bu nedenle bina sahiplerinin süreç hakkında detaylı bilgi edinmesi gerekiyor.

Kentsel dönüşüm sürecine ilişkin temel kavramları öğrenmek isteyen vatandaşlar için “kentsel dönüşüm nedir” sorusunun yanıtını detaylı şekilde incelemek, sürecin hukuki ve teknik boyutlarını daha iyi anlamaya yardımcı olabilir. Günümüzde dönüşüm projeleri yalnızca eski yapıların yenilenmesi değil, aynı zamanda daha güvenli ve sürdürülebilir şehirler oluşturulması açısından da kritik bir rol üstleniyor.