Türk yatırımcının Birleşik Arap Emirlikleri’ndeki gayrimenkul piyasasına ilgisi, bölgedeki savaşın ardından da artarak sürüyor. Birleşik Arap Emirlikleri’ndeki gayrimenkul arayışı, yalnızca yüksek kira getirisi beklentisinden ibaret değil. Döviz bazlı varlık edinme, uluslararası bir piyasaya erişim ve uzun dönemli oturum olanağı da kararın parçası. BAE’de 2025’te gayrimenkul işlemlerinin toplam değeri rekor düzeye ulaşırken Global Emlak Yatırım Danışmanı Çağrı Bozay’a göre asıl mesele “Dubai’den ev almak” değil, doğru projeyi doğru maliyetle ve doğru kişiden seçmek.

Türk yatırımcının Birleşik Arap Emirlikleri’ne yönelik gayrimenkul ilgisi büyüyor. Yatırımcıların BAE’ye yönelmesinde yalnızca yüksek kira getirisi beklentisi değil; TL dışındaki bir para biriminde varlık edinme, uluslararası bir piyasaya açılma ve bazı durumlarda uzun dönemli oturum seçeneğini değerlendirme isteği de etkili oluyor.

Savaşa rağmen güçlü piyasa

Dubai’deki piyasanın büyüklüğü de bu ilgiyi destekliyor. Dubai hükümetinin verilerine göre 2025’te emirlikte 270 binden fazla gayrimenkul işlemi gerçekleştirilirken toplam işlem değeri 917 milyar dirhemi aştı. 2026’da bölgesel çatışmanın mart ayında yarattığı kısa süreli yavaşlama nisanda telafi edildi; yılın ilk dokuz ayında işlem hacmi 574 milyar dirhemi geçerken satış değeri, rekor 2025’in ardından piyasa tarihinin en yüksek ikinci seviyesine ulaştı.

Türk yatırımcı için BAE’yi cazip kılan ne?

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası verilerine göre Türkiye’de yerleşik kişilerin yurt dışında gayrimenkule harcadığı tutar 2025’te 2,675 milyar dolarla rekor kırdı; bu rakam 2021’de yalnızca 216 milyon dolardı. BAE, Yunanistan ile birlikte bu yatırımların en çok yöneldiği iki ülkeden biri. Sektör verilerine göre Türkler, Dubai’de konut alan yabancılar arasında Hindistan, İngiltere, Rusya, Çin, Pakistan ve ABD’nin ardından yedinci sırada yer alıyor.

Global Emlak Yatırım Danışmanı Çağrı Bozay, Türk yatırımcının BAE ilgisinin arkasında birden fazla motivasyon bulunduğuna dikkat çekiyor. BAE’de yıllık kira getirisi lokasyon ve markaya göre ortalama yüzde 6–12 aralığında; Türkiye’de ise yaklaşık yüzde 3,5. Döviz bazlı varlık edinme, kişisel gelir vergisinin olmaması ve 2 milyon dirhem üzeri yatırımlarda 10 yıllık Golden Visa seçeneği öne çıkan nedenler arasında. Ayrıca yatırım tutarından bağımsız 2 senelik oturum seçeneği de mevcut.  Bunun için projenin tapusunun çıkmış olması ve tamamlanması gerekiyor. Finansman tarafında da önemli bir fırsat var: Topraktan projelerde gayrimenkul bedelinin yüzde 50’sine, hatta bazı projelerde yüzde 65’ine kadar düşük faizli kredi kullanılabiliyor.

Bozay, yatırımcıların geleceğin hikâyelerini de takip etmesi gerektiğini vurguluyor: Ras Al Khaimah’ta Al Marjan Adası’nda 2027’de açılacak Wynn Resort, Abu Dabi’de Yas Adası’ndaki Disney parkı, Dubai’nin dünyanın en büyük havalimanı olmaya aday Al Maktoum projesi ve Abu Dabi’deki dev yapay zekâ kampüsü, çevrelerindeki bölgelerin değerini şimdiden şekillendiriyor.

Kira getirisi yüksek, ama “her ev kazandırır” yanılgısına dikkat

Çağrı Bozay’a göre yüksek kira getirisi söylemi tek başına yatırım kararının temelini oluşturmamalı. “Yüksek kira getirisi ve değer artışı oranları her bölgede, her konut tipinde ve her dönemde geçerli sabit getiriler değil.”

Bozay; boş kalma süresi, aidat ve bakım giderleri, satın alma ve devir masrafları, finansman koşulları, teslim tarihi ve yeniden satış talebinin yatırımın gerçek sonucunu değiştirebileceğine dikkat çekiyor. Bu nedenle yatırımcının yalnızca brüt kira gelirine değil, masraflar sonrası net getiriye ve olası değer kaybı senaryolarına bakması gerektiğini vurguluyor.

BAE’de ev almak oturum hakkı da getiriyor mu?

BAE’nin yatırımcılar açısından dikkat çeken bir diğer özelliği ise oturum seçenekleri. Ancak gayrimenkul satın almanın otomatik olarak uzun dönemli oturum hakkı sağlamadığına dikkat çekiliyor.

BAE’nin resmî hükümet portalında, gayrimenkul yatırımcıları için 2 milyon dirhem asgari sermaye koşuluyla 10 yıllık Golden Visa kategorisi bulunuyor. Tapusu çıkmış ve tamamlanmış projelerde yatırım tutarından bağımsız 2 senelik oturum seçeneği de bulunuyor.

“BAE’de ev alınır mı?” değil, “hangi ev alınır?”

Çağrı Bozay’a göre Türk yatırımcının BAE’ye yönelmesinin temelinde cazip bir piyasa hikâyesinden çok, risk dağıtma ve döviz cinsinden varlık edinme arayışı bulunuyor.

Bozay şöyle konuşuyor: “BAE, yalnızca konut satın alınan bir pazar olarak değil; döviz bazlı varlık, kira geliri, olası oturum hakkı ve uluslararası yaşam seçeneklerini bir araya getiren bir yatırım tercihi olarak konumlanıyor. Ancak yatırımın başarısı, ülke imajından çok doğru proje ve gerçekçi finansal hesaplamaya bağlı.”

Bozay, yatırımcıların BAE’de karar verirken yalnızca piyasanın büyüklüğüne veya yüksek kira getirisi beklentisine odaklanmaması gerektiğini belirterek sözlerini şöyle tamamlıyor: “Yatırımcı için asıl soru ‘BAE’de gayrimenkul alınır mı?’dan önce, ‘Hangi lokasyonda, hangi maliyetle ve hangi çıkış planıyla alınır?’ olmalı.”