• Sanırım housing bubble’dan türetilmiş bir kelime.
• Fiyatların mesnetsiz bir şekilde artıp, hatta daha da artacak diye ümit verdiği bir sırada bir tarafımıza patlaması olayı. Geçtiğimiz senelerde dünya genelinde büyüyen dünya ekonomisinin etkisiyle bir balon yaşandı ve en fazla japonya’da etkisini göstererek çoğu yerde patladı.
•  Dünya ekonomisindeki önemli problemlerden biri.. Örnek olarak önümüzde daha düne kadar yaşanan ABD’de yaşanan krize bakalım..
• 2007-8’de ABD, İngiltere, İspanya başta olmak üzere pek çok “mortgage krallığı”nda patlamıştır bu. Sıra yavaş yavaş İstanbul gibi şişirilmiş diğer şehirlere geldi artık. Türkiye’deki varligi fazlasiyla aşikardir.
• Emlak, yani inşaat sektörü genelde hükümetler tarafından pompalanan bir sektördür. Çünkü birden fazla endustriye etki eder ve ülkenin ekonomik büyümesini olumlu etkiler. Bu nedenle hükümetler; emlak yatırımlarının artması için iş adamlarını, konut sahibi olunması için vatandaşları, hem yatırım yapacaklara hem de ev sahibi olacaklara daha kolay kredi vermeleri için bankaları teşvik ederler. Hatta gazlarlar. Ekonominin temel prensibi olarak, bir yere gelindiğinde iş zıvanadan çıkar, emlak arzı talebin çok önüne geçer ve balon patlar.
• Peki bunu önceden kestirmek mümkün müdür ? aslında evet.. çok detaya girmeden, en basit göstergeyi anlatayım.

  Konut fiyati – kira getirisi orani

• Şöyle bir formülümüz var.. oran = konut fiyati / (kira getirisi x 12)
• Dünyanın en saygın ekonomistleri ve finans kuruluşları, düzgün ve makul bir ekonomide bu oranın 16 olmasının beklenmesi gerektiğini söylüyorlar. Zaten Dünya ekonomi tarihi de bunu haklı çıkarıyor. Ayrıca, kira getirisinin yıllık faiz ile de kıyaslanması mevzusu var. Bu ikisinin de kıyaslanabilir olması lazım. Nitekim, ev almazsanız başvuracağınız alternatiflerden biri de faiz…
  Peki bu oranin balonla alakasi ne? Şöyle ki;
• Ev satışları sadece ihtiyaca bağlı değil.. yani insanlar yatırım amaçlı da ev alıyorlar. Ama kira öyle değil.. sadece ihtiyacı olan emlak kiralıyor. Yani emlak piyasasının uçtuğu zamanlar bile kiralar o şekilde yükselmeyebiliyor. İşte gösterge bu. Yukarıdaki formülü kullandığınızda baktınız ki 16’dan fazla değere ulaştınız, o zaman bir balon söz konusu olabilir.
• 5 sene önce mahallenizdeki kira ve ev fiyatlarını düşünün.. 16 civarında olacaktır muhtemelen. Bir de şimdiki fiyatlarla hesap yapın bakalım…
• Büyük emlak balonlarında, bu oranın 25’e kadar yükseldiği görülmüş. Balon patladıktan sonra 16-20 aralığına geri gelmiş rakamlar.

  Mülk  almak isteyenlerin dikkatine..!

• Eğer almaya karar verdiğiniz evin değeri, yıllık kira getirisinin 16 katından fazlaysa, hakettiğinden fazla istiyorlar demektir.
• 16-20 arası sizin riskiniz ve kararınız; eğer prim yapacağına inanıyorsanız bu risk alınabilir.. ama 20’den fazlaysa uzak durun.
• Bir ekonomideki bütün emlaklarda bu oran 20’nin üstündeyse orada emlak balonu var demektir zaten. Konut yatırımından tamamen  uzak durun. İhtiyacınız varsa da almayın, gidin kirada oturun. Çünkü birkaç sene kira size bedavaya gelecek demektir aslında..
• Eğer Türkiye’de siyasi bir kriz olmaz ve piyasalar normale dönerse bu balonu teğet geçerek bir kaç sene daha patlatmadan yürütebiliriz ..
• Ama siyaset kendini toparlamaz ve piyasalar karışmaya başlayınca gayrimenkul üzerindeki balon patladığında tüm ülke bundan çok büyük zarar görür. Müteahhitler ellerindeki konutları ve projeleri askıya aldıkları anda piyasada 500.00 bin Tl’ye aldığınız bir mülkü yarı fiyatına bile satacak yatırımcı bulamazsınız ..
• Bu arada dip not olarak, kentsel dönüşüm adı altında insanların  kendi mülklerinin fiyatlarını şişirdiklerini bunun bile konuttaki balona katkı sağladığını söylemeden geçemeyeceğim ..

TİCARİ GAYRİMENKUL UZMANI

İBRAHİM MOLLA

REMAX ANALİZ GAYRİMENKUL

ibrahim.molla@remaxanaliz.com