Avukat Batuhan Önal ve Avukat Gökhan Bilgin, konut ve ticari gayrimenkulde kiralama yapılması sonrasında, kiracıdan kaynaklanan nedenlerle sözleşmenin sona ermesi konusunda merak edilenleri, örnek karar örnekleriyle Gayrimenkul Haber için derledi.

Kira sözleşmesi, yalnızca bir evin ya da işyerinin kapısını kiracıya açan basit bir anlaşma değil; mülkiyet ile kullanım arasındaki ince dengeyi kuran hukuki bir köprüdür. Bir yanda mülkün sahibine tanınan haklar, diğer yanda kiracının barınma veya çalışma ihtiyacı…

 Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin sona ermesi yalnızca bir ilişkinin bitişi değil; güvenin, özenin ve sorumluluğun sınandığı kritik bir andır. Hukuk burada, yalnızca mülk sahibinin hakkını değil, kiracının barınma ve çalışma hakkını da gözetmek zorundadır. Kanunda yer alan hükümler ise, keyfiliğe karşı bir denge unsuru olarak; mülk sahibine hakkını ölçülü biçimde kullanma imkânı tanır, kiracıya ise güvenli ve öngörülebilir bir zemin sunar.

 Bu yazıda, kiracıdan kaynaklanan sona erme halleri mercek altına alınacak; yükümlülüklerin ihmal edildiği yerde nasıl bir hukuki sonuç doğduğu ele alınacaktır.

KİRACININ TEMERRÜDÜ

 Kiracının temerrüdü, kira hukukunda en belirgin tahliye sebeplerinden biridir. TBK m. 315’e göre kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, kiraya veren yazılı bildirimle süre vererek ödemeyi talep eder. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre otuz gündür. Süre dolmasına rağmen borcun tam olarak ödenmemesi, sözleşmenin feshi ve tahliyeyi gündeme getirir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 01.12.2015 tarihli, 2015/6655 E. ve 2015/10585 K. sayılı kararında: yalnızca 0,35 TL eksik ödeme nedeniyle dahi temerrüdün gerçekleşmiş sayıldığı açıkça belirtilmiştir. Kararda, “borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez” denilerek, ödeme yükümlülüğünün tam ve eksiksiz yerine getirilmesinin önemi vurgulanmıştır.

KİRACININ ÖZEN VE SAYGI BORCUNA AYKIRILIĞI – ÇEKİLMEZLİK VE DERHAL FESİH

(TBK m.316; m.316/3; m.331)

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve diğer sakinler ile komşulara saygı göstermek zorundadır. Bu yükümlülük ihlal edilirse kiraya veren, yazılı ihtarla en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir (TBK m.316/1-2). Ancak ihlalin niteliği kiralayan açısından ilişkiyi “çekilmez” kılıyorsa —örneğin kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, tanınacak sürenin yararsız olduğunun açık olması, yahut kiracının haksız eylemlerinin kiralayan/sakinler/komşular için katlanılamaz sonuçlar doğurması— kiraya veren süre vermeksizin derhal feshedebilir (TBK m.316/3; m.331).

Kiralananda 98 Köpeğin Barındırılması Nedeniyle Gürültü ve Koku Şikâyetleri – Açıktan Fena Kullanım:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 26.02.2018 tarihli, 2017/9161 E. ve 2018/1613 K. sayılı kararında: Kiralananda 98 köpeğin barındırılması nedeniyle gürültü ve koku şikâyetlerinin hem kiralayanı hem de komşuları rahatsız ettiği, bu nedenle sözleşmenin feshi koşullarının oluştuğu kabul edilmiştir. Kararda şu ifade yer almıştır:

“TBK’nun 316/son maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir.”

 Kiracının Kiraya Verene Hakaret ve İftira Suçlarından Ceza Yargılamasına Konu Olması-Çekilmezlik:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 23.12.2021 tarihli, 2017/1770 E. ve 2021/1738 K. sayılı kararında: tarafların karşılıklı olarak hakaret, iftira ve yaralama iddialarıyla birbirleri hakkında ceza şikâyetinde bulunmaları ve bu nedenle ceza mahkemelerinde yargılama yapılması, kira ilişkisinin kiraya veren açısından çekilmez hâle geldiği şeklinde değerlendirilmiştir. Kararda şu ifade yer almıştır:

“Bu durumda, davacı ve davalının birbirleri hakkında şikâyette bulundukları, haklarında ceza mahkemelerinde yargılamalar yapıldığı, böylelikle kira ilişkisinin kiraya veren bakımından çekilmez hâle geldiği anlaşılmakla TBK’nın 316/3. maddesindeki şartların oluştuğu kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.”

 Kiralananda Yapılan Tadilatların Binanın Statik Yapısını Bozması – Açıktan Fena Kullanım

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/10039 E., 2016/3563 K. sayılı kararında: Kiralananın kafe olarak kullanıldığı taşınmazda yapılan tadilatların yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı olduğu, binanın depreme karşı dayanıklılığını azalttığı ve statik yapıyı olumsuz etkilediği tespit edilmiştir. Bilirkişi raporlarıyla da desteklenen bu durumun can ve mal güvenliğini tehlikeye düşürdüğü kabul edilerek, açıktan fena kullanım şartlarının oluştuğu ve tahliye kararı verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Kararda şu ifadeye yer verilmiştir:

“Statik yapının bozulduğu ve bu hali ile açıktan fena kullanma şartlarının gerçekleştiğinin kabulü ile tahliyeye karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

 Kiralananın Kullanılmaz Derecede Zarar Görmesi ve Polis Baskınına Neden Olunması – Çekilmezlik

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/5487 E., 2014/6645 K. sayılı kararında: Kiralananın kullanılmaz derecede zarar görmesi ve kiracının davranışları nedeniyle polis baskınlarının gerçekleşmesi, kira ilişkisinin kiralayan açısından çekilmez hâle geldiği şeklinde değerlendirilmiştir. Bu sebeplerle kira sözleşmesinin feshedilmesi ve kiralananın tahliyesi gerektiği vurgulanmıştır. Kararda şu ifadeye yer verilmiştir:

“…Bu durumda, kiralananların kullanılmaz derecede ağır zarar görmesi, polis baskınının gerçekleştirilmesine neden olacak şekilde kiralananın özenle kullanılmaması, taraflar arasındaki kira ilişkisinin sürdürülmesini kiralayan davacılar bakımından çekilmez hale getirdiğinden… kira sözleşmesinin feshi ile kiralananların tahliyesine karar verilmesi gerekirken… davanın reddi doğru değildir.”

KİRACININ İFLASI HALİNDE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

(TBK m.332)

Kiracının, kiralananın tesliminden sonra iflas etmesi halinde kiraya veren, ileride ödenecek kira bedelleri için güvence talep edebilir. Kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verilmesine rağmen güvence sağlanmazsa, kira sözleşmesi herhangi bir bildirim süresi beklenmeksizin derhal feshedilebilir.

İflasa tabi olanlar yalnızca tacirlerdir (TTK m.18/1, İİK m.43/1). Tacir sıfatı, bir ticari işletmeyi kısmen dahi olsa kendi adına işleten gerçek veya tüzel kişiler için söz konusudur.

TTK m.12/3 ile ayrıca, işletme açmış gibi görünen veya hukuken var olmayan bir şirket adına ortak sıfatıyla hareket edenlerin de tacir gibi sorumlu tutulacağı düzenlenmiştir. Bu hüküm, iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasını amaçlar. Adi şirket ortakları da tacir sayılır.

Kira sözleşmesi kurulmadan önce kiracının iflas etmiş olması halinde ise kiraya veren, TBK’nın “hata” hükümlerine dayanarak sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 15.07.2014 tarihli, 2014/13612 E. ve 2015/975 K. sayılı kararında: TBK m.332 hükmüne atıf yapılarak, kiracının iflası halinde kiraya verenin işleyecek kira bedelleri için güvence talep edebileceği, bu güvence verilmezse sözleşmeyi herhangi bir bildirim süresi olmaksızın derhal feshedebileceği belirtilmiştir. Somut olayda, kiracı şirket hakkında verilen iflas kararının Yargıtay tarafından bozulduğu ve davanın derdest olduğu anlaşılmıştır. Mahkemenin bu dosyayı bekletici mesele yapması gerekirken yazılı şekilde karar vermesi doğru bulunmamış ve hüküm bozulmuştur.

Kararda şu ifadeye yer verilmiştir:

“…Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.”

KİRACININ ÖLÜMÜ VE KİRA SÖZLEŞMESİNİN AKIBETİ

(TBK m.333, m.356)

Kiracının ölümü, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. TBK m.333 uyarınca mirasçılar, yasal fesih bildirim süresini gözeterek en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Öte yandan, TBK m.356 uyarınca;

• İşyeri kiralarında ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı sürdüren mirasçıları,
• Konut kiralarında ise ölen kiracı ile aynı konutta oturan kişiler,

sözleşme ve kanun hükümlerine uymak kaydıyla kira ilişkisini devam ettirme hakkına sahiptir.

 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 09.10.2000 tarihli, 2000/6663 E. ve 2000/8455 K. sayılı kararında: Kiracının ölümüyle birlikte kira sözleşmesinden doğan hak ve borçların terekeye dahil olacağı, dolayısıyla mirasçıların tamamına iştirak halinde intikal edeceği belirtilmiştir. Bu nedenle tahliye davasının tüm mirasçılar aleyhine açılması ya da açılan davaya onların katılımının sağlanması zorunlu kabul edilmiştir.

Kararda şu ifadelere yer verilmiştir:

“Miras bırakanın ölümü ile hak ve borçları halefiyet suretiyle mirasçılarına geçer… kiralanandan çıkma borcu bölünmez borçlardandır. Bu nedenle tüm mirasçılar aleyhine davanın devam etmesi gerekir.”

KİRALANANIN GERİ VERİLMESİ

(TBK m.325)

Kiracı, kiralananı sözleşme süresinden önce iade ederse kira sözleşmesinden doğan sorumlulukları makul bir süre daha devam eder. Ancak kiracı, kira bedelini ödeyebilecek ve sözleşme koşullarına uygun yeni bir kiracı bulur ve bu kişi kiraya veren tarafından da kabul edilirse, tüm sorumluluklarından kurtulur.

TBK m.325/2’ye göre, kiraya veren bu süreçte yapmak zorunda kalmadığı giderleri ve kiralananı kendisi kullanarak ya da üçüncü kişiye vererek elde ettiği veya bilerek elde etmekten kaçındığı faydaları kira bedelinden indirmek zorundadır. Örneğin kiralananın depo olarak kullanılması veya başka birine kiraya verilmesi bu kapsamdadır.

Dolayısıyla, sözleşmeye eklenen ve “kiracı sözleşme bitmeden taşınırsa, sürenin sonuna kadar kira ödemeye devam eder” şeklindeki cezai şart niteliğindeki hükümler, TBK m.325 karşısında geçerliliğini yitirir.

 Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15.03.2017 tarihli, 2017/1898 E. ve 2017/3140 K. sayılı kararında: Kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süre bilirkişi tarafından iki ay olarak belirlenmiş ve kiracının bu süreye ait kira bedelinden sorumlu olacağı kabul edilmiştir. Ayrıca, bu iki aylık kira alacağının depozito bedelinden tahsil edildiği anlaşıldığından, kiracının depozito iadesi talebinin yerinde olmadığı belirtilmiştir.

Kararda şu ifadeye yer verilmiştir:

“Taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre iki ay olarak belirlenmiş olup, kiracının belirlenen iki aylık makul süre tazminatından sorumlu olacağının kabulü gerekir.”

KİRACININ YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ

(TBK m.352/1)

Tahliye taahhüdü, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. Kiracı bu taahhüdüne rağmen taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.

Bu düzenleme, ilk olarak 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7. maddesinde yer almış, günümüzde ise TBK m.352/1’de hükme bağlanmıştır.

Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında hüküm doğurur. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kiracının bu yönde beyanı olsa dahi, buna dayanarak tahliye sağlanamaz. Bu durumda kira ilişkisi, belirli süreli ise sürenin bitiminde, belirsiz süreli ise fesih bildirimiyle sona erdirilebilir.

Kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu m.272 ve devamı hükümleri çerçevesinde icra yoluna gidebilir veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 tarihli, 2017/975 E. ve 2021/1108 K. sayılı kararında; tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını ileri süren kiracının, bu iddiasını ispatla yükümlü olduğu belirtilmiştir. Kararda, “tahliye taahhütnamesindeki boş bırakılmış tarihlerin sonradan doldurulması tek başına geçersizlik nedeni oluşturmaz, anlaşmaya aykırı şekilde doldurulduğu iddiası kiracı tarafından kanıtlanmalıdır” denilerek ispat yükünün kiracıya ait olduğu vurgulanmıştır.

KİRACIYA YAPILAN İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE

(TBK m.352/2)

Kiracı, kira bedelini ödememesi sebebiyle bir kira yılı içinde veya bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi boyunca iki haklı ihtara sebep olursa, kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu durumda kiraya veren, kira süresinin ya da ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye talep edebilir.

Bu düzenleme, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde kiraya verene, sürenin sonunu beklemeksizin hukuki yola başvurma imkânı tanır. İhtarların amacı, kiracıyı muaccel hale gelen borcunu ödemeye davet etmektir; kiracının ihtarı öğrenmesiyle birlikte bu amaç gerçekleşmiş sayılır.

 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 20.09.2016 tarihli, 2016/51 E. ve 2016/5316 K. sayılı kararında: İki haklı ihtara dayalı tahliye davasının, kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerektiği vurgulanmıştır. Somut olayda, kira süresi 30.09.2014’te sona ermiş olmasına rağmen dava 03.12.2014’te açılmıştır. Yasal bir aylık süre geçirildiği için davanın süresinde açılmadığı kabul edilmiş ve tahliye talebinin reddedilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Kararda şu ifadeye yer verilmiştir:

“…6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur… Bu durumda yasal bir aylık süre geçirildikten sonra açılan dava süresinde açılmadığından, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekir.”

KİRACI VEYA EŞİNİN AYNI İLÇEDE KONUTU BULUNMASI NEDENİYLE TAHLİYE

(TBK m.352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe ya da belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması, kiraya verenin sözleşmenin bitiminde tahliye talep etmesine imkân tanır. Ancak bunun için, kiraya verenin kira sözleşmesi yapılırken bu durumdan haberdar olmaması gerekir.

Bu hakkın kullanılabilmesi için tahliye davası, sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Örneğin, kiracıyla 3 yıllık kira sözleşmesi yapılmışsa, kiraya veren sözleşmenin bitiminden sonraki bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 28.01.2013 tarihli, 2012/16418 E. ve 2013/1082 K. sayılı kararında: Davalı kiracının aynı belediye sınırları içinde kendi adına kayıtlı bir konutunun bulunduğu ve sosyal-ekonomik durumuna göre bu konutun oturmaya elverişli olduğu tespit edilmiştir. Bu nedenle davanın kabul edilmesi gerekirken, mahkemece hakkın kötüye kullanılması gerekçesiyle davanın reddi doğru bulunmamış, hüküm bozulmuştur.

Kararda şu ifadeye yer verilmiştir:

“Davalı kiracı … adına kayıtlı aynı belediye sınırları içerisinde bir mesken bulunmaktadır. Davalının sosyal ve ekonomik durumuna göre, bu taşınmazın oturulabilir nitelikte olduğu dosya kapsamından anlaşılmaktadır.”

Bu haber, www.gayrimenkulhaber.com için derlenmiştir. Kaynak verilmeden kullanılamaz..