Son 10 yılda konut piyasasında yaşanan gelişmeler, yalnızca arz-talep dengesini değil, aynı zamanda alım gücü, yatırım davranışları ve finansal koşullardaki köklü değişimleri de gözler önüne seriyor. EVA Gayrimenkul Değerleme’nin son analizine göre, Türkiye genelinde ortalama birim satış fiyatı 35 bin TL seviyelerine yaklaşırken, İstanbul’da bu rakam 59.200 TL’ye kadar yükseldi. Kira fiyatlarındaki artış da benzer şekilde dikkat çekici: Türkiye genelinde ortalama kira metrekare fiyatı 230 TL’ye ulaşmışken, İstanbul’da 300 TL bandına dayandı.

Türkiye’de konut piyasası, son on yılda ekonomik dalgalanmalar, demografik değişimler ve sosyal dinamiklerle şekillenen derin bir dönüşüm sürecinden geçiyor. Artan maliyetler, yüksek enflasyon, pandemi ve depremler gibi faktörler sadece konut fiyatlarını değil, aynı zamanda barınma biçimlerini ve yatırım davranışlarını da köklü biçimde etkiledi.

EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, gelinen noktayı şöyle değerlendirdi:

“Konut artık yalnızca bir barınma ihtiyacı değil, aynı zamanda yatırım aracı ve enflasyona karşı korunma yöntemi olarak görülüyor. Bu durum erişilebilir konut talebini zayıflatırken, kiracılık oranlarını hızla artırıyor. Büyükşehirlerde yaşanan bu dönüşüm, yalnızca fiyatlarla değil, aynı zamanda yaşam kalitesi ve sürdürülebilirlik açısından da önemli sinyaller veriyor.

Uzaktan Çalışma ile Baskı Azaltılabilir

Pandemi sürecinde yaygınlaşan uzaktan çalışma modelleri sayesinde büyükşehirlerden Anadolu’ya yönelim ivme kazanmıştı. Ancak son dönemde bu eğilim tersine döndü; beyaz yakalı çalışanlar yeniden ofise dönmeye başladı. Bu da hem trafik yükünü hem de büyükşehirlere yönelik göçü ve kira talep baskısını artırdı. EVA’ya göre, uzaktan çalışmayı sürdürülebilir hale getirecek yeni düzenlemeler ve işveren teşvikleri, büyük şehirlerdeki aşırı kira artışlarını dengelemek adına kritik bir araç olabilir.

Konut Stokları, Uyuşmayan Talebin Göstergesi

Satılamayan konut stoku ise sadece arz fazlasını değil; yanlış lokasyon tercihlerini, fiyat-segment uyumsuzluğunu ve finansmana erişim sorunlarını da işaret ediyor. Teknik olarak piyasada talep mevcut olsa da, mevcut konutların sunumu ile bu talep örtüşmüyor. Özellikle orta ve alt gelir grubundaki bireyler için konuta erişim artık neredeyse imkânsız hale geldi.

Sosyal Konut ve Bölgesel Planlama Gündemde

Önümüzdeki dönemde sosyal konut üretimi, kira destek mekanizmaları, uygun kredili modeller ve bölgesel planlama gibi düzenlemelerin ön plana çıkması bekleniyor. Sadece konut arzını değil, aynı zamanda konutun kullanım amacını ve erişilebilirliğini de merkeze alan bir dönüşüm ihtiyacı kaçınılmaz hale gelmiş durumda.”

Bal, sözlerini şu şekilde tamamladı:

“Gayrimenkul piyasasının kendi içinde sürdürülebilirliğini sağlayabilmesi için, sadece arz yönlü değil, sosyal ve finansal boyutlarıyla kapsayıcı çözümler üretilmeli. Konutun niteliği, hedef kitlesi ve bölgesel dinamikleri dikkate almadan yapılan her yatırım, zamanla atıl stoklara dönüşebilir.”