Bugün ülkemizde alınan konutların %40’ı konut kredisi ile alınıyor (Konut Satış İstatistikleri, Mart 2015).Krediyle ev alanların sayısı bu kadar artmışken alacağınız evin krediye uygun olup olmadığını önceden kontrol etmeniz çok önemli bir hal aldı.

Diyelim ki bankaya kredi için başvurdunuz ve talebiniz onaylandı. Bu durumda banka, seçtiğiniz evin değerini belirlemek için masrafı size ait olmak üzere eve bir değerleme uzmanı göndererek konutun krediye uygun olup olmadığını ekspertiz raporuyla tesciller. Konutun krediye uygun olmaması durumundaysa hem ekspertiz raporuna verdiğiniz parayı (ortalama 500 TL) hem de zamanınızı boşuna harcamış olursunuz.

Bu durumda “Krediye başvuru yapmadan önce evin krediye uygun olup olmadığını anlayabilir miyiz?” sorusu akla takılıyor. Yazımızda bu soruya cevap vermeye çalışacağız. Ayrıca bu konu sadece konut kredisi kullananları değil nakit olarak konut alacakları da kapsamakta. Çünkü eğer nakit olarak aldığınız evin krediye uygun olmadığı sonradan ortaya çıkarsa daha sonra satmanız zorlaşacağı için fiyatı benzer özelliklere sahip bir eve göre daha düşük olacaktır.
“Tecrübemize göre bir konut eğer krediye uygun değilse aynı özelliklere sahip ancak krediye uygun bir konuttan aşağı yukarı %20-40 arası daha düşük bedellerle el değiştirmekte.”
Krediye uygunluk sorusunun cevabı yeni bir inşaattan mı yoksa ikinci el bir binadan mı ev aldığınıza göre değişir:

A. Konutun yeni bir yapı (sıfır) olması durumunda dikkat edilmesi gerekenler:

Yeni yapılarda hem denetimlerin sıkı olması hem de müteahhit firmanın kredili olarak satma ihtimalini gözden çıkarmak istememesi yüzünden mevzuata aykırılık ile çok sık karşılaşılmıyor. Fakat dikkat edilmesi gereken birkaç husus mevcut:

1- Konutun belirli bir tamamlanma oranına sahip olması gereklidir. Bankalara göre bu oran değişiklik göstermekle birlikte %80’in tamamlanmış olması gerekir. Bazı bankalar daha düşük tamamlanmış oranlarını kabul edip verecekleri azami kredi tutarını bu orana düşürürler. Eksperler tamamlanma oranı üzerinden konutun fiyatını belirlediği için konut tamamlanmadan ekspertiz aşamasına geçmenizi tavsiye etmiyoruz.

2- Dubleks dairelerin tek bir daire olarak kullanılacak şekilde yapılması gereklidir. Projeye aykırı olarak ikinci kata bir kapı açıp farklı ve bağımsız bir daire haline getirilmesi durumunda konut kredisi kullanamazsınız.

3- Otopark, depo vb. ortak kullanım alanlarının alacağınız konuta herhangi bir şekilde dahil edilmemiş olması gereklidir. Ortak kullanım alanlarından tüm kat maliklerinin hakkı olduğundan dolayı alınacak konuta ortak kullanım alanı dâhil edildiyse ister kredi ile alın ister nakit konutu almamanızı tavsiye ediyoruz. Çünkü kat maliklerinden birinin şikâyeti durumunda çeşitli sıkıntılar ve hatta yıkım kararı ile karşılaşabilirsiniz. Bu durumda eksper tarafından ek yapılanma olduğu için fiyat düşük belirlenebilir veya kredi uygun olmadığı belirtilebilir.

4- Almak istediğiniz konutun niteliği tapuda “mesken” olarak geçmelidir. Dükkan, depo vb. niteliklere sahip olması durumunda konut kredisi kullanılamaz. Tapuda niteliği “dükkan” olarak geçmesi durumunda ancak ticari nitelikli kredi kullanabilirsiniz. Bu durumda da vergilendirme ve azami kredi tutarı konusunda dezavantajlı kurallara tabi olursunuz.

B. Konutun eski bir yapı (ikinci el) olması durumunda dikkat edilmesi gerekenler:

Eski yapıların krediye uygunluğu yapıldığı tarihe ve şartlara göre değişiklik gösterir. Özellikle 10 yıl ve öncesinde yapılan binalarda mevzuatta çok değişiklik olduğu için krediye uygunluk konusunda sıkıntılarla karşılaşılmakta.

1- Almak istediğiniz konutun tapu türü kat ittifakı veya mülkiyeti olmalı ve tapuda niteliği “mesken” olarak geçmelidir. Bu niteliklerden herhangi birinin eksik olması durumunda konut kredisi kullanamazsınız. Bu bilgilerin tamamına konutun tapu senedinin ortasındaki “bağımsız bölüm” kısmından ulaşabilirsiniz.

2- Alacağınız konutun belediye tarafından onaylanmış plan ve projeye uygun olması gereklidir. Kat mülkiyeti konutun tamamen projeye uygun olduğunu, kat irtifakı ise en azından inşaatın projeye uygun olarak başladığını göstermektedir. Eğer zaman içerisinde konutta projeye aykırı değişikler yapılmışsa, eksper konutun krediye uygun olmadığını belirtebilir.

3- Otopark, depo vb. ortak kullanım alanlarının herhangi bir şekilde alınacak konuta ek olarak dâhil edilmemiş olması gereklidir. Yukarıdaki sebeplerle bu durumda eksper tarafından ek yapılanma olduğu için fiyat düşük belirlenebilir veya kredi uygun olmadığı belirtilebilir.

4- Konut üzerinde herhangi bir haciz kaydı olmamalıdır. Almak istenen konutun üzerinde haciz kaydı olması durumunda banka haciz kaydı tapudan kalkana kadar herhangi bir kredi işlemi yapmayacaktır.
Özellikle sık karşılaşılan ve konut kredisi kullanmanıza engel teşkil eden durumlardan bahsetmeye çalıştık. Konut almak için araştırma yapanlar iyi bilir ki kendi şartlarınıza uygun konut bulmak bazen çok uzun zaman alabiliyor. Bu kadar arayıştan sonra bulduğunuz evin krediye uygun olup olmadığını önceden değerlendirirseniz boşuna vakit ve nakit kaybına uğramazsınız.

Sabah