İstanbul’da inşaat sektöründe en az 2 yıl sürecek arz fazlası var
Son dönem gerçekleştirilen büyük yatırımları düşünün, aklınıza hep inşaat projeleri mi geliyor? Arz ve talep bu sektörde birbirini yakın zamanda dengeler mi?
Son dönemdeki gerçekleştirilen büyük yatırımları düşündüm, aklıma hep inşaat projeleri geldi diye belirten T24 yazarlarından Barış Soydan son yazısında Türk ekonomisi açısından inşaat sektörünün önemine değindi. Arz-talep bu sektörde ne zaman birbirini dengeler kritik sorusuna cevap arayan Soydan’ın yazısından satır başlarını sizlerle paylaşıyoruz.
İnşaat, ekonominin gidişatı açısından kritik öneme sahip. Her sektör böyle değil. Mesela iki yıl önce turizmde yaşanan kriz, ekonominin diğer kesimlerini pek etkilememiş ve Antalya’yla sınırlı kalmıştı. Ama konut satışlarındaki durgunluğun ekonominin genelini etkilemesi kaçınılmaz.
Benim “Konutta durgunluk başladı” diye yorumladığım verileri birkaç gün önce bir gazetenin ekonomi sayfasında “Konut fiyatları artıyor” başlığıyla gördüm. Evet artıyordu ama enflasyonun yüzde 12’ye dayandığı bir dönemde yıllık yüzde 7 – 8 artış, gerçekte fiyatların gerilediği anlamına geliyordu. (“Üç tip yalan vardır” demiş Disraeli, “Yalanlar, lanet olası yalanlar ve istatistikler.”)
Bu yazıda, konut piyasasını ev arayan kişiler için inceleyen ve konut alıcılarına danışmanlık veren dijital gayrimenkul ofisi Yuvako’nun verileri ve REIDIN’in yeni açıklanan Ekim ayı raporu aracılığıyla konutta olup bitene bir kez daha bakacağız.
İstanbul’da en az 2 yıl sürecek bir arz fazlası var
Hatırlarsanız, Emlakjet’in verileri, konuttaki durgunluğun talepteki daralmadan değil, arzın talebi aşmasından kaynaklandığını gösteriyordu. Yuvako’nun kurucusu Altay Tınar da bunu doğruluyor ve İstanbul’da inşaat üretimi şu anda dursa bile, en az 2 yıl sürecek kadar arz fazlası bulunduğunu söylüyor.
Tınar, tezini sadece Yuvako’nun verilerine değil Türkiye İstatistik Kurumu’nunkilere de dayandırıyor: “TÜİK’e göre bu yıl İstanbul’da ayda ortalama 19 bin 272 adet ev satıldı. İstanbul’daki satılık konut arzının 400 bin adette olduğunu düşündüğümüzde, mevcut stokun, yeni bir üretim yapılmaksızın 21 ay (2 yıla yakın) yeteceğini öngörebiliriz.”
Yuvako’nun verilerine göre arz fazlasının yoğunlaştığı bölgeler, Beylikdüzü, Kartal, Kurtköy ve Esenyurt. Tınar’a göre bu bölgelerde arzın talebi çok aşması nedeniyle, yeni inşaatlar kaçınılmaz biçimde azalacak. Buna paralel olarak konut stoku ağır ağır azalacak.
Kritik soru şu: Arzın talebin seviyesine inmesi ne kadar sürecek?
Tınar, “Benim öngörüm, fiyatın dengelenmesinin 5 – 10 yıl süreceği yönünde” diyor.
GSYH’ya inşaatın olumlu katkısının sürmesinin nedeni ne?
Bunun birinci nedeni, konutta arz fazlasından kaynaklanan durgunluk, İstanbul’a özgü bir durum.
İkincisi ve daha önemlisi, inşaatla ilgili istatistikler, sahadaki gelişmeleri geriden takip ediyor. TOKİ’yle görüşmeler başladıktan sonra inşaata geçilmesi neredeyse 3 yılı buluyor. Bugün sürmekte olan ya da yeni başlayan projeler, Tınar’a göre daha önce anlaşmaları yapılan, vaatleri verilenler.
REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi Ekim sonuçları konut fiyatlarının reel olarak gerilediğini gösteriyor
REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ne göre İstanbul’da markalı konut projelerinin fiyat artışı, üçüncü çeyrekte geçen yılın aynı dönemine oranla yüzde 3.44 ile sınırlı kaldı. Oysa yılın ilk 10 ayında Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)’de artış yüzde 9.42 olarak gerçekleşti. Üstelik inşaat maliyetlerindeki artış, 2017 yılı üçüncü çeyrek itibarıyla, geçen yılın son çeyrek dönemine göre yüzde 15.32’yi buldu.
Kısacası, REIDIN Endeksi, konut fiyatlarının reel olarak gerilediğini gösteriyor. İnşaatçılar, ne enflasyonu ne de maliyetlerdeki artışı fiyatlara yansıtabiliyorlar.
Geçmişte konutla ilgili veri bulmak çok güçtü. Neyse ki, o günler geride kaldı. Bugün artık “büyük veri” var. Astsubaylar, ekonomi gazetecilerini Trakya’da çok kazandıracak konut projeleri konusunda sorgulamak yerine benim yaptığım gibi Yuvako.com, Sahibinden.com, Hürriyetemlak.com, Emlakjet.com gibi sitelerdeki fiyatların değişimine veya REIDIN’in, Merkez Bankası’nın emlak endekslerine bakabilirler.
Ama şimdi de veri enflasyonu sorunu var. O kadar çok veri var ki, insan içinde kaybolabiliyor. Enflasyonun yüzde 12’ye dayandığı bir dönemde yüzde 7’lik artışı “Konut fiyatları artıyor” şeklinde yorumlayanların gazıyla hareket etmemek için uyanık kalmakta fayda var.
paraanaliz.com