Bolu Kartalkaya’daki otel yangını ülke gündeminin birinci sırasını oluşturuyor. Herkesin derinden üzen yangın hakkındında otelin yangın sistemi, yangın merdiveni ve daha pek çok konunun tartışıldığı ortamda, sektör profesyoneli, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (MRICS) Buğra Kağan Esen, Kartalkaya’daki yangından yola çıkarak uzman görüşü ile bir makale kaleme aldı….

21 Ocak 2025, Kırmızı Salı. Bolu Kartalkaya’daki otel yangınında yaşadığımız şoku, kederi ve dehşeti kelimelerle tarif etmek çok güç. Bu yazı boyunca buna Türkiye’nin “Kırmızı Salı”sı, bir dönüm noktası olarak atıf yapacağım. Bu kederi atlatmamız biraz zaman alacaktır ancak peşinden şu kaygı başlayacaktır: “Binamız Yangına Ne Kadar Dirençli?” Dirençli kelimesini mecburen kullanıyorum, Türkçemiz’deki en uygun karşılık bu olduğu için. İngilizce’de bu durum için kullanılan kelime “resilience”, yani yaşanabilecek olumsuzluklar karşısında binanın kendini toplayıp ayakta kalabilme ve yapısal performansını sürdürebilme kabiliyeti diye tanımlayabiliriz. Bazı sözlükler, bunu kısaca dirençlilik ya da dayanıklılık diye yüzeysel olarak tercüme edebiliyor. 

Bu yazımda ortaya koymak istediğim tartışmanın sonunda bu konuya tekrar döneceğim ve konuyu kentsel dönüşüm başlığına bağlıyor olacağım. Çünkü bizler Türkiye’de, 2012 yılından bu yana kentsel dönüşüm hareketinin içeriğini sadece ve özellikle olası bir İstanbul depreminden korunma söylemiyle doldurduk. Oysa ki Kırmızı Salı, toplumsal bir travmanın tohumlarını şu şekilde belleklere yerleştirmiş oldu: “Binamız depreme dayanıklı ama, ya yangına?” Gerçekçi bir yaklaşımla, bugüne kadar bu konu pek de önemsenmemişti, akıllara getirilmemişti. Yangın tedbirleri, genellikle göstermelik veya bina ruhsatına uygunluk bakımından, kağıt üzerinde değerlendirilmişti. İşini doğru yapan profesyonel kuruluşları, elbette ki bunun dışında tutuyorum.

Benim profesyonel yaşamımda, bir gayrimenkul değerleme uzmanı olarak, bu konuyla olan doğrudan ilgim bundan 10 yıl öncesine, 2015 yılına dayanır.  O dönem, Türkiye’de bir düzine kadar yabancı sermayeli büyük ölçekli alışveriş merkezinin (AVM) değerlemesi sürecinde, uluslararası gayrimenkul değerleme diplomam olması sayesinde, Alman bir danışmanlık şirketi tarafından değerleme çalışma grubuna dahil edilmiştim. Bir yıl kadar sürecek çalışmalara başladığımızda, gruptaki tek Türk katılımcı olarak, büyük ölçekli binalardaki operasyonel riskler konusunda ülke olarak ne kadar az farkındalığımızın olduğunu görmüştüm. Biz Türkiye’de gayrimenkul değerleme yaparken genellikle saha ziyareti, yer görme konseptleri kapsamında, binanın ruhsatlara uygunluğu, projesinin tapu kaydı ve belediye projelerinin tutarlığı gibi konuları rapora ekleriz. Almanların bakış açısının ise çok daha detaylı, çok daha teknik ağırlıklı olduğunu görmüştüm. Binaların çatı kontrolünden tutunuz, elektrik kablolarına, temiz su- gri su ayrımlarına, zeminde kullanılan malzemenin kayganlığına, servis alanlardaki kapı menteşelerine, girişlerdeki ısı perdelerinin konumlandırmasına kadar her detayı titizlikle gözlemleyip fotoğraflarla belgelediklerine şahit olmuştum.

En çok da binalarda yangın çıkabilecek risk unsurlarına ve olası bir yangına binanın ne şekilde tepki verebileceğine raporlarda yer verilmişti. Bu süreçte karşılaştığım basit ancak hayati derecede önemli kusurların bazılarını sizlerle paylaşmak istiyorum.

• Sprinkler (Tavanlarda olması gereken yağmurlama cihazı) sistemi için su bulundurması gereken tanklardaki suyun kalitesi, tortu miktarı, sıcaklığı gibi faktörlerin birçok AVM’de standartlarla uyumsuz olduğunu gördük. Olası bir müdahale gereksiniminde, istenilen performansta su pompalama kapasitesi bulunmuyordu.
• Bazı AVM’lerde, sprinkler’ların, atriyum tabir ettiğimiz yüksek seviyeli tavanlara, kat zemininden 10 m kadar yükseğe monte edildiğini gördük. Bu sprinkler’lardan yağmurlama suyunun etkili olabileceği mesafe 3-4 m’den fazla değildir, bu mesafeden sonra alevler arasında buharlaşır, etkisiz olur.
• Daha da vahimi, bazı AVM’lerde, yapılan boya badana çalışmalarından sonra, tek tük de olsa, sprinkler’ların duvar boyasıyla kapatıldığına şahit olmuştuk. Fıkra gibi ama maalesef bunlarla karşılaşıyorduk.
• Yangın çıkışlarını gösteren, koridorlara kısa aralıklarla yerleştirilen yeşil ışıklı “Exit” kaçış levhalarının bazen zıt yönleri işaret ettiğini; çıkışı değil de tam ters yönü gösterdiğini birçok yerde tespit ettik. Bu çok yaygındı. Açıklaması ise gayet basitti: “Hocam, eleman onu takarken dikkat etmemiştir, kusuruna bakmayın”. Ters takmış yani!
• Bazı AVM’lerde, yanıcı ve parlayıcı malzemeden yapılmış sabit dekoratif panellerin, özellikle yılbaşı zamanında gelişigüzel döşenen seyyar elektrikli aydınlatma unsurlarıyla kontrolsüzce yan yana geldiğini tespit ettik.
• Yangın merdivenlerinden bahsetmek gerekirse; Elbette ki AVM gibi işletmeler, kent merkezlerindeki apartman tipi binalarda sıkça yapıldığı gibi yangın merdiveninin cadde seviyesindeki kapısını zincirle, asma kilitle bağlamıyorlar, ya da kaynak yaptırıp bir daha açılmayacakmış gibi mühürlemiyorlar. Ancak Anadolu’daki kurumsal bir AVM’de şaşırtıcı bir manzarayla karşılaşmıştık. AVM’nin her katından erişilebilen ve binanın dışından metal merdivenlerle tahliye sağlaması gereken çıkış, binanın arka tarafında bulunan yüksek duvarlı, dört tarafı kapalı küçücük bir arka bahçeye açılıyordu. En fazla 100 – 150 kişinin sığabileceği bir iç avlu gibi. Günlük ziyaret sayısının 10-15 bin civarında olduğu bir AVM’den bahsediyorum. Ancak bunu sorguladığımızda verilen cevabı tahmin edersiniz: “Hocam Allah Korusun, Ağzınızdan Yel Alsın!”

Örneklerden aklımda kalanlardan bazıları bunlar. Şunun da altını çizmeliyim: Alman meslektaşlarım, çalışmalarını tamamlayıp ülkelerine dönmeden önce her yerde ve her raporda şunu vurgulamışlardı: “Sizin bu ülkede en çok dikkat etmeniz gereken risk, yangın riski. Bu konuda gerçekten bir şuur eksikliği, bir tedbirsizlik ortamı var”.

Kırmızı Salı’nın toplumsal yası zamanla kaygıya dönüştüğünde, artık bu yangın riski konusundaki şuur eksikliği, yerini tedbir almaya bırakacaktır.

Konuyu kentsel dönüşüme bağlayacağımı ifade etmiştim, şimdi o kısma geliyorum. Türkiye, maalesef deprem facialarına çeyrek asırdır aşina, adeta bağışıklık kazanıldı. Oysa ki, güvenli olduğu düşünülen büyükçe bir binada yangın çıkması ve göz göre göre bu kadar can kaybı olması, toplum olarak ilk defa karşılaştığımız bir felaket, bir travma. Bu nedenle Kırmızı Salı, kentsel dönüşümde bir dönüm noktası olabilecektir. Artık çoğumuz, gece yatağa giderken “Acaba deprem olur mu?” diye kendi iç sesimizle sorarken, bunun yanında şimdi “Acaba bir yangın çıkar mı?” diye düşünür hale geldik. Eminim sizler de bu elim olaydan sonra, oturduğunuz ya da çalıştığınız binaların yangın çıkışlarına, yangın tüplerine bir göz attınız. Hatta bazı binalarda bunların mevcut olmadığını, mevcut olsa bile işe yaramayacağını fark ettiniz.

Peki, Kırmızı Salı, kentsel dönüşüm diye adlandırdığımız bu -eski binaları yıkıp yerine depreme dayanıklı yeni bina yapma- sürecine bir farklılık getirir mi? Örneğin, yeni yapılacak ya da mevcut binaların hem yapısal hem de operasyonel olarak yangın ihtimaline karşı hazırlıklı olması için yeni standartlar geliştirmemize yol açar mı? Bu noktada şunu da sorgulamalıyız; kentsel dönüşümünü tamamlanmış yeni binalarımız, yangın tehlikelerine karşı ne durumdadır? Kaçının yangın tahliye merdiveni vardır?

Bu fotoğrafı geçtiğimiz yıl ben çekmiştim, İstanbul’da “kentsel” dönüşmüş bir mahalle, yani “güvenli”. Bazı binaların cepheleri, süslü görünsün diye sentetik malzemelerle bezenmiş. Olası bir yangında, alevlerin binadan binaya nasıl yayılacağını tahmin etmek, tahliye merdivenlerinin bulunmadığını görmek üzücü. Bu binaların tamamının fosil yakıtla, doğal gaz sistemiyle ısıtıldığını da eklediğinizde, facia kaçınılmazdır. İklim anlaşmalarına göre 2030 yılından sonra fosil yakıt kullanılmaması, bunun yerine binaların temiz ve yenilenebilir enerjiyle ısıtılması gerektiğini yeri gelmişken hatırlatır, bu konuyu bir başka yazımda detaylı olarak ele almak isterim. 

Sözlerime son verirken şunu temenni ediyorum: Yarından tezi yok, Türkiye’deki binaların yangına karşı korumalı, dirençli, dayanıklı, “resilient” olması için harekete geçilmelidir.  Bunun için de tesis yönetimi ve mühendislik bilimlerinin gerekleri, eksiksiz olarak ülke çapında denetlenmeye uygulanmaya başlanmalıdır. Bir daha Kırmızı Salılar yaşanmaması dileğiyle…