2021 yılın sonbaharından itibaren bir anda hızla artış gösteren ve 2-3 katı fiyat artışları gördüğümüz konut fiyatlarına getirilen üretim eksikliğine farklı bir görüş getirildi. Karar Gazetesi yazarı, ekonomist İbrahim Kahveci, konut fiyat artışlarının üretim eksikliği sebebiyle gerçekleşmediğini yazdı.

Karar Gazetesindeki köşesinde iki günü fiyat artışları ve konut sektöründeki fiyat ve maliyetlere ayıran İbrahim Kahveci, 2013 – 2021 yılları arasında üretilen ve oturma izni alınan toplam konut verisi, nüfus artışına göre ihtiyaç olan konut sayısı ve satılan yeni konut rakamları eşliğinde önemli bir resim ortaya koydu. İbrahim Kahvecinin konuya dair görüşleri şu şekilde;

12.04.2022 Konut&gıda sorunu nasıl çözülecek?

“Bugün konut fiyatları adeta realiteden kopmuş şekilde uçuyor. Ümraniye’de 3+1 daire fiyatı ABD’de 3 katlı malikane fiyatına erişti.

Neden acaba?

Maliyetler arttı derseniz bu iş o kadar basit değil. Bugün orta sınıf bir inşaatın m2 yapım maliyeti 4-5 bin lira aralığındadır. Yani yaklaşık 100 m2 bir dairenin arsa hariç yapım maliyeti 400-500 bin liraya gelir.

İyi ama konut fiyatları milyon liralardan başlıyor. Bu nasıl izah edilecek?

***

Çok mu talep var?

Yoksa arz mı az? (İnşaatlar mı yetersiz)

İyi ama biz “AK Parti bütün parayı betona gömdü derken yanlış mı dedik? Soruyu tersten soralım: AK Parti inşaata bu kadar para yatırtmasaydı bugün konut ihtiyacı çok daha elzem mi olacaktı?

O zaman şuna da cevap bulalım: Yeni gelen iktidarlar beton desteğini daha da artırarak sürdürmek zorunda mı kalacak?

Hayret verici bir durumla mı karşı karşıyayız… (Aslında değil)

***

Ortada bir terslik olmalı. Ama ne?

Mesela AK Parti beton partisi diyoruz ama ev sahipliği artmamış; tersine kiracıların oranı %20,9’dan %26,2’ye yükselmiş. Her 4 kiracının yanına 1 kiracı daha eklenmiş.

Kim aldı bu evleri; ya da kim alıyor bu daireleri?

***

Geçen hafta Salı akşamı Halk TV’de “Kayda Geçsin” programında Ocak 2022 ücretlerini açıkladım.

SGK verilerine göre, bir çalışanın aylık brüt ücreti 7 bin 734 liraymış. Bunun net ücret karşılığı 5 bin 530 lira demek oluyor.

Gelin hesap yapalım: 16 milyon çalışanın aylık net maaşı 5.530 lira. Sizce bu maaşla kaç kişi milyon liralık daireler alabilir veya kirasını ödeyebilir?

Bu işte bir terslik yok mu?

O zaman fiyatlar neden uçuyor?

***

Bu işin bir çok parametresi var. Sanırım ilk sıralarda “mülkiyet koruma güdüsü” yatıyor.

Bu ülke resmen varlık içinde yokluk çekiyor.

2013-2021 arasında yaklaşık 9 milyon nüfus artmış. Bu nüfus artışı en fazla 3 milyon konut ihtiyacı doğurur. Oysa ülkede yapılan konut 7 milyon. Yani inşaatta arz sıkıntısı sözkonusu değil.

Maliyet sıkıntısını yazdım; mevcut fiyat artışını aklileştirmez.

Geriye arsa ve rant kalıyor…

Sorarım size… Ali Babacan rantı vergilendirelim dediğinde Cumhurbaşkanı Erdoğan “Vatan satmak nasıl olur; yüksek faizle….” demişti.

https://www.karar.com/yazarlar/ibrahim-kahveci/konutgida-sorunu-nasil-cozulecek-1592719

13.04.2022 Konut ihtiyaçtan mı ranttan mı?

“Dün kaldığımız yerden devam edelim. Konut fiyatlarındaki büyük artışın nedenlerini değerlendirmeye devam edelim.

Ana sorumuzu yeniden soralım:

Konut fiyatları neden arttı? İhtiyaçtan mı? CEVAP: Hayır…

Neden mi? Çünkü 2013-2021 yılları içinde nüfus yaklaşık 9 milyon 53 bin kişi arttı. Bu nüfusun ihtiyaç duyacağı konut ise 2 milyon 830 bin etmektedir

Bakın burada hane sayısını da en düşükten alıyoruz. Mesela 2013’de bir hane 3,6 kişiden oluşurken, 2021’de bu sayı 3,2’ye geriledi. Hızla çekirdek aileden de öteye geçiyoruz.

Peki, ne olmuş? Ne kadar konut yapılmış?

İnşaatçılar anılan dönemde 7 milyon 435 bin yapı ruhsatı almışlar. Yani belediyelere başvurup 7 milyon 435 bin daireli konut yapacaklarını belirtmişler.

Peki, bu inşaatların ne kadarı bitmiş ve yapı izni alınmış? Onu da söyleyelim: 6 milyon 585 bin daire bitmiş ve içinde oturulabilir diye izinleri de alınmış.

Tekrar edelim:

A-) 9 milyon 53 bin nüfus artışı ve bunun 2 milyon 830 bin konut ihtiyacı

B-) 7 milyon 435 bin daire yapımı izni alınıyor

C-) 6 milyon 585 bin daire bitiriliyor

Gelelim son şıkka: Bitirilen 6 milyon 585 bin dairenin de 5 milyon 055 bini satılıyor. Yani nüfus artışı ihtiyacının nerede ise iki katı yeni konut satılmış.

1-) İhtiyaç 2 milyon 830 bin

2-) Satılan yeni konut 5 milyon 055 bin

***

Yeniden tekrar edelim:

İhtiyaç 2.830 bin konut

Yapımına başlanan 7.435 bin konut

Bitirilen 6.585 bin konut

Satılan 5.055 bin konut

Dikkat edecek olursanız ihtiyacın nerede ise 3 katına yakın bir konut yapımı başlamış. Yabancıya satılan konut ise 279 bin ila toplam satışın yüzde 5,5’inde kalmış.

İyi ama neden konut fiyatları yüksek oranlı artmıştır?

Bu konutları kim almıştır?

Maalesef ki, ihtiyaç sahipleri alamamış. Hatta ihtiyaç sahipleri mevcut konutlarını bile satmış.

2012 yılında %20,9 olan kiracı oranı 2020 yılında %26,2’ye çıkmış. Özellikle alt gelir grubu %59,8 olan ev sahipliği oranını kaybederek %52,5’e gerilemiştir. Alt gelir grubunun kiracılık oranı da %22,8’den yüzde 30,3’e kadar yükselmiştir

O zaman konut fiyatları ihtiyaçtan artmadı ise neden arttı? İlk sırada elbette rant yer alıyor.

Bakın buna başka örnek de verelim.

Türkiye tarımda bir çok sene üretim rekoru kırdığı ürünlerin fiyat artış şokları ile karşılaşmıştır. Mesela 2013-14 sezonunda çeltik rekoltesi rekor kırarken, aynı anda pirinç fiyatlarında da rekor yaşanmıştı.

Hatta bu yıl kuru soğanın adeta rekor yılı olmuştu. Çiftçi kuru soğanını satmak için cami önlerinde çuvalını 15-20 liraya satıyordu. Ama artık 2 kilo kuru soğan o para ediyor.

Konut işinde de benzer durum var.

Üretimle bu sorun aşılamaz ve AK Parti anlayışı bu sorunu çözemez. O nedenle dün muhalefete sordum: Çözüm öneriniz nedir? dedim.

Bakın bugün tarımda da ana sorunumuz üretim değildir. Bunu da bir kenara yazın…. Muhabbete devam ederiz.

https://www.karar.com/yazarlar/ibrahim-kahveci/konut-ihtiyactan-mi-ranttan-mi-1592728