Konutta fiyat ve kira artışları yavaşlamaya devam eder. Asıl sorun inşaatta. O sektörde can yakan bir daralma öngörüyorum.

Eylül ayında 145 bin ünite ile konut satışları rekor kırarken bu satırları yazmak oldukça abartılı, ama tartışmayı başlatan ben değil, Ali Ağaoğlu abim. Bakın ne demiş: “Gazete Habertürk’e konuşan Ağaoğlu’na göre temel mesele ise insanların konuta erişme sıkıntısı. Ağaoğlu, “Gelirleri ona göre değil. Ne bu arsa fiyatlarıyla ne de inşaat maliyetlerindeki artışla vatandaşın ihtiyacının karşılanması mümkün değil. Yatırım amacıyla alanlarda da ciddi bir durgunlaşma var. Çünkü yatırım amacıyla aldığınızda eskiden hem evin değeri artıyordu, hem de kiraya verdiğinizde tatmin ediciydi. Şimdi kiraların yatırımı geri döndürme süresi çok uzadı. Hele kira gelirlerini bugün mevduat geliri ile bir kıyaslayın. Banka mevduat faizinin çok gerisinde.” dedi”.

Sonra konutta kriz haberlerini DUNYA sayfalarına taşıdı: “Gayrimenkulcüler dolar ve malzeme fiyatlarındaki yükselişe rağmen fiyatları artıramıyor.

DÜNYA’nın haberine göre, sektör temsilcileri bu durumun nedeni ‘evler ucuzlayacak’ söylentisiyle talebin potansiyelin altında kalması olarak görüyor. Düşük talep de maliyet tarafındaki artışın fiyatlara yansıtılmasını imkansız hale getiriyor”.
Eylül’de satışlarda patlama gerçek değildi. Satış vergisindeki indirimin son ayı olması ve bazı inşaat malzemelerinde KDV indiriminin bitmesi önemli rol oynadı. Ama satışları asıl azdıran artık fiyatların reel olarak gerilemeye başlamasıydı. Bakın konut fiyatlarını TCMB’den daha uzun süredir takip eden REIDIN araştırma merkezi neler bulguladı:

Satılık Konut Fiyat Endeksi’nde Eylül ayında bir önceki aya göre %0.79 oranında ve geçen yılın aynı dönemine göre ise %11.55 oranında artış gerçekleşmiştir.

Kiralık Konut Fiyat Endeksi’nde Eylül ayında bir önceki aya göre %1.05 oranında ve geçen yılın aynı dönemine göre ise %4.89 oranında artış gerçekleşmiştir.

REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi sonuçlarına göre, Eylül ayında bir önceki aya göre; %0.34 oranında artış gerçekleşmiş olup, geçen yılın aynı dönemine göre %4.30 oranında arttı.

Evet, ortalama konut fiyatı ancak enflasyon kadar artıyor, kiralar reel olarak düşüyor ve paniğe kapılan markalı konut inşaatçıları hızla dampinge gidiyor.

Konut sektöründe bozulan arz dengesini ise İMSAD yani İnşaat Malzemecileri Sanayicileri Derneği Ekim 2017 Sektör Raporu’nda anlatıyor.

Raporda şu ifadeler yer alıyor:
“Yeni konutların stok erime hızı şubat ayından bu yana geriliyor. Eylül ayında yılın en yüksek konut satışının gerçekleşmiş olmasına karşın stok erime hızı da en yavaş seviyesine indi. Eylül ayında stokların erime hızı adet bazında yüzde 2,7, metrekare bazında ise yüzde 2,5 oldu. Satışlar en yüksek seviyeye çıkmışken yeni konutlardaki stok erime hızındaki gerileme, artan bir konut arzı olduğunu gösteriyor. Konut arzındaki bu genişleme fiyatlar üzerinde de baskı yapmaya devam ediyor. Eylül ayında konut satışına yönelik vergi indirimlerinin sona ermesi nedeniyle satış tarafındaki olası yavaşlama da stok erime hızını olumsuz etkileyebiliyor.”

TUIK’e göre inşat maliyetleri senede %22, artarken, yeni konut üreticileri sadece %5 civarında zam yapabilmişti. Biriken stoklar ve yükselen faizlere paralel tırmanan stok taşıma maliyetleri inşaatçının belini büküyor.

Tek sıkıntıda olan bireysel konutu pazarı da değil, ticaride sıkıntılar çok vahim. Bakın JLL Araştırma ne diyor: “Ofis piyasasındaki birincil kira rakamı, 2013-2016 yılları arasında ortalama 45 Dolar iken, bu yılın ilk yarısı itibariyle 37 Dolara geriledi.

İstanbul’da Merkezi İş Alanı (MİA) kapsamındaki boşluk oranı geçen yılın ikinci çeyreğinde yüzde 15.2 iken, bu yılın ilk yarısında yüzde 21.9’a çıktı. Ofis stoğunun son yıllarda kayda değer bir artış göstermesi ile yüzde 20 seviyesinin üzerine çıkan boşluk oranları göz önüne alındığında mülk sahiplerinin daha yapıcı bir politika izlemesi ve ofis pazarının ‘kiracı dostu’ koşullarla devam edeceği tahmin ediliyor. Buna karşılık bu yılın ilk yarısı itibariyle İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoğu geçen yılın aynı dönemine göre 520 bin metrekare, yani yüzde 11.6 oranında artış gösterdi”.

Evet, 2009’dan bu yana en karlı yatırım aracı olan konutta oyun bitti, artık fasulyenin zararı günleri geldi. Yükselen faizler ve gelecek yıldan itibaren yavaşlaması beklenen harcanabilir gelir dünyasında bu kadar konut ve ticaret merkezini elden çıkartmak veya kiraya vermek mümkün değil. Damping devam edecek. Finansmana sıkışan ve gittikçe yükselen faizlerde kredi alamayan, ya da kredisini çeviremeyen inşaatçılar da işleri tasfiye edip sektörden çıkacak.
İnşat, gayrimenkul ve konut sahipliği milli gelirde nerdeyse %9 paya sahip. Ayrıca Türkiye’de hemen hemen her işkoluna dokunuyor. Çimento, cam, demir-çelik, toprak mamulleri, tahta, sayın işte. Ve tabii en önemlisi de istihdam. Tüm bu faaliyet kollarında 2018’den itibaren yavaş fakat kalıcı bir talep daralması gözleyeceğiz.

Her balon patlayarak sönmez, bazıları da gaz kaçırır. Türkiye’de olan da budur. Konut balonu gaz kaçırarak sönüyor, ardında onbinlerce mutsuz “yatırımcı” ve yüzlerce kolay kar beklentisi ile sektöre giren, hesapsız inşaatçı bırakarak.

Atilla Yeşilada / Para Analiz