Ömer Faruk Ordulu — Gayrimenkul Danışmanı, Century 21 Forever Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3403629-008 · Beyoğlu, İstanbul

Her ayın ilk günlerinde aynı sahne tekrarlanıyor. TÜİK enflasyon verisini açıklıyor, ertesi gün telefonlar çalmaya başlıyor. Soru hep aynı: “Ev sahibim şu kadar zam istiyor, yapabilir mi?”

Cevap çoğu zaman tek bir rakama iniyor. Ama o rakama nasıl ulaşıldığını, hangi aya bakılacağını ve sözleşmedeki maddenin neyi değiştirdiğini bilmeyen taraflar, yılda bir kez yaşanan bu pazarlıkta gereksiz yere karşı karşıya geliyor.

On yılı aşkın süredir Beyoğlu’nda gayrimenkul danışmanlığı yapıyorum. Sahada gördüğüm şu: uyuşmazlıkların büyük bölümü kötü niyetten değil, hesabın nasıl yapılacağının bilinmemesinden doğuyor.

Yasal tavan neye göre belirleniyor?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, yenilenen konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek artışa bir üst sınır koyuyor: bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı.

Bu tanımdaki her kelime önemli. Çünkü TÜİK her ay birden fazla enflasyon rakamı açıklıyor ve taraflar sıklıkla yanlış olanına bakıyor.

Ağustos 2026’da yenilenen sözleşmeler için geçerli oran yüzde 31,90. Temmuz’da bu rakam yüzde 32,03, Haziran’da yüzde 32,24 idi. On iki aylık ortalama yavaş hareket eden bir gösterge olduğu için aylar arası fark küçük kalıyor — ama düşüş eğilimi iki yılı aşkın süredir devam ediyor.

En sık yapılan dört hata

Yanlış endekse bakmak. TÜİK’in açıkladığı “yıllık değişim” oranı ile “on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı farklı rakamlardır ve aralarında ciddi fark olabilir. Kanunun aradığı ikincisidir. Haber bültenlerinde öne çıkan rakam ise genellikle birincisidir. Bu karışıklık, her ay yüzlerce hatalı zam talebinin kaynağı.

Yanlış ayın verisini kullanmak. Artış, sözleşmenin yenilendiği ayda geçerli olan orana göre hesaplanır. Eylül’de yenilenen bir sözleşmeye Ağustos oranını uygulamak — ya da tersini yapmak — sık rastlanan bir hata. Doğru rakam, yenileme ayından bir önceki ayın verisiyle belirlenen orandır.

Sözleşmedeki maddeyi tavan sanmak. Kira sözleşmesinde “her yıl yüzde 40 artırılır” gibi bir madde bulunması, o oranın uygulanabileceği anlamına gelmez. Yasal tavanı aşan anlaşmalar, aşan kısım bakımından geçersizdir. Kanun burada emredici; tarafların anlaşmış olması sonucu değiştirmez.

Artışı otomatik zannetmek. Yasal tavan bir üst sınırdır, bir zorunluluk değil. Kiraya veren daha düşük bir oran uygulayabilir, hiç artırmayabilir. Uzun süredir sorunsuz ödeyen bir kiracıyı elde tutmak, çoğu zaman tavana yapışmaktan daha kârlıdır — bu, mülk sahiplerine en sık verdiğim tavsiyelerden biri.

Beş yılı dolduran sözleşmelerde durum değişiyor

TBK m.344’ün üçüncü fıkrası, beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkileri için ayrı bir rejim kuruyor. Bu sözleşmelerde artış, on iki aylık ortalama sınırına bağlı kalmaksızın emsal kira bedeline göre belirlenebiliyor. Karar hâkime ait; taraflar anlaşamazsa kira tespit davası devreye giriyor.

Uygulamada bu ayrım büyük fark yaratıyor. Yasal tavan enflasyonun gerisinde kaldığı için, yıllar önce kurulmuş sözleşmelerdeki kira ile güncel piyasa arasında ciddi makas oluşabiliyor. Beyoğlu’nun Cihangir, Çukurcuma ve Firuzağa gibi kira seviyesinin hızla yükseldiği mahallelerinde bu makasın belirgin biçimde açıldığını gözlemliyorum.

1 Eylül 2023’ten bu yana kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı. Bu adım atlanırsa dava usulden reddediliyor.

Yargıtay ne diyor?

Kira tespit uyuşmazlıklarında yerleşik içtihat, hâkimin serbestçe bir rakam belirlemesine izin vermiyor. Yargıtay, emsal kira bedelinin hakkaniyet ölçütüyle takdir edilmesini; taşınmazın konumu, yaşı, durumu ve çevredeki benzer taşınmazların kira bedelleri dikkate alınarak bilirkişi incelemesi yapılmasını arıyor.

Bir başka yerleşik ilke: kira tespit kararı, davanın açıldığı dönemi izleyen kira yılından itibaren hüküm doğurur. Yani dava süresince eski bedel geçerliliğini korur. Bu, hem kiracının hem mülk sahibinin süreç planlamasında bilmesi gereken bir nokta.

Uygulamada en çok tartışılan konu ise emsal seçimi. Bilirkişiye sunulan emsallerin gerçekten karşılaştırılabilir olması — aynı sokak, benzer metrekare, benzer bina yaşı ve durumu — raporun sonucunu doğrudan belirliyor. Sahadan bakınca söyleyebilirim ki, ilan sitelerinden alınan ham rakamlar bu ölçütü çoğu zaman karşılamıyor; ilanda yazan fiyat ile fiilen imzalanan sözleşme arasında kayda değer fark olabiliyor.

Taraflara pratik öneriler

Kiracı için: Yenileme ayınızı ve doğru endeksi önceden not edin. Zam talebi geldiğinde rakamı doğrulayın; hatalı bir oran genellikle kötü niyetten değil bilgisizlikten kaynaklanıyor ve sakin bir açıklama meseleyi çözüyor. Ödemeleri asla durdurmayın — tartışma sürerken bile kira, banka kanalıyla ve açıklamalı olarak yatırılmalı.

Mülk sahibi için: Tavanı bilin ama otomatik uygulamayın. Boş kalan bir ay, çoğu zaman bir yıllık artış farkından pahalıya mal olur. Beş yılı dolduran sözleşmelerde emsal seviyesini ölçtürmek hakkınız; ancak bu yola girmeden önce mevcut kiracının değerini de hesaba katın.

Her iki taraf için: Artışı yazılı olarak teyit edin. Sözlü mutabakatlar, bir sonraki yılın hesabında dayanaksız kalıyor.

Ömer Faruk Ordulu, Century 21 Forever bünyesinde Beyoğlu’nda çalışan lisanslı gayrimenkul danışmanıdır. Cihangir, Çukurcuma, Firuzağa, Gümüşsuyu, Taksim ve Kabataş mahallelerinde alım-satım, kiralama ve mülk yönetimi hizmeti vermektedir. 2007’den bu yana Beyoğlu’nda, 2015’ten bu yana Cihangir’de yaşamaktadır.

Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3403629-008 · MYK Sorumlu Emlak Danışmanı Seviye 5 İletişim: omerfarukordulu.com

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklar için avukata başvurulmalıdır.