GPPS – Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu olarak İnşaat, Proje Geliştirme sektöründe  Birinci El Proje Üretim Ekonomisi farkındalığı oluşturduk.

Gayrimenkul sektörünün fikir atölyesi rolü üstlendiğimiz noktada, 1.el konut satış pazarına dikkat çekiyor, pazar okuma ve yorumlarımı sadece bu veriler ışığında yapıyoruz.

Ancak, konut üzerinden ” veri analiz edenlerin, endeks hazırlayanların, yorum yapanların sektör adına dikkatini  çekmek istiyoruz.

Çünkü Konut;  İhtiyaç sahipleri, yatırımcılar, inşaatçılar, proje geliştiriciler, finans kaynakları, hizmet verenler vb gibi zincirin içinde olanlar bu verilere göre hareket etmektedir.

İKİNCİ EL SATILIK KONUTLAR; KONUT STOĞU DEĞİLDİR

Emlak portalları, emlakçılar, mal sahibinden vb gibi kullanılmış/eski yani ikinci el’ de mevcut olan konutlar üzerinden Pazar okuması yaparak verileri sektör adına değerlendirmek sadece ikinci el pazarını yorumlamaktadır.

Daha önce satılan konutun stoku olmaz.  İkinci El, ihtiyaca göre el değiştirmelerin yaşandığı, ihtiyacın giderilmesine vesile olan Pazar değişimidir.

Konut Stoğu; İnşaat firmaları, Proje geliştirme firmaları, GYO gibi inşaat üretim ekonomisinin geliştirdiği proje ve/veya  bitme aşamasına gelmiş ancak alıcı bulamamış konutlardır. Birinci El / Sıfır konutlar ekonominin stokları, konut açığının çaresidir.

KONUT STOK DEĞERLENDİRMESİNİN; SADECE BİRİNCİ EL SIFIR KONUTLAR ÜZERİNDEN YAPILMASI GEREKLİDİR. BİRİNCİ EL VE İKİNCİ EL VERİLERİNİ BİRLEŞTİREREK KONUT STOĞU  ADETİ AÇIKLANMAMALIDIR.

İKİNCİ EL KONUT SATIŞLARI;  KONUT SATIŞI DEĞİLDİR 

İkinci el pazarında yapılan para ve/ veya mal takası ile gerçekleşen faaliyetler ticari bir nitelik taşıma makla birlikte satış olarak adlandırılmaktadır.

Oysaki gerçekleşen bu işlemler,  daha önce birinci veya ikinci el olarak satın alınmış konutların yeniden el değiştirmesi ve tapu devrinin gerçekleştirilmesidir. Bu işlemlerde, aracı kullanılıyor ise ” Hizmet ekonomisi ” şahıslar arasında ise ” Devir Ekonomisi ” faaliyetidir.

Birinci el proje sıfır konut satışları, İnşaat firmaları, Proje geliştirme firmaları, GYO gibi üretim ekonomisinin konut stoklarının satılması olan ticari bir faaliyetdir.

ŞİRKET /FİRMALARIN TİCARİ FAALİYETLERİ İLE ŞAHISLARIN TAPU EL DEĞİŞTİRMESİNE VESİLE OLAN BİREYSEL SATIŞLARI TOPLANMAMALIDIR. 

BU İKİ FARKLI DİSİPLİN, 2 FARKLI PAZAR YAPISIDIR. KONUT SATIŞ DEĞERLENDİRMESİNİN; SADECE BİRİNCİ EL SIFIR KONUTLAR ÜZERİNDEN YAPILMASI GEREKLİDİR.

AÇIKLANAN YORUMLANAN KONUT SATIŞ FİYATLARI; GÜNCEL ÜRETİM EKONOMİSİNİ YANSITMAMAKTADIR

Açıklanan yorumlanan konut satış fiyatları, ağırlıklı olarak ikinci el Pazar verileridir. Bu verilere göre konut fiyatlarının yükselmekte veya düşmekte olduğunu belirtmek ağırlıklı olarak ikinci el pazarını yorumlamaktır.

Bu veriler; kredi başvuruları, değerleme raporları, emlak portal rakamları üzerinden değerlendirilmektedir. Bu verileri yayınlayan ve yorumlayanların rakamların güncel ikinci el konut fiyatlarındaki ağırlığını belirtmelidir.

Daha önce birinci elde satılmış faturası kesilmiş bir konutun fiyatının düşmesi veya yükselmesi konut pazarının özellikle üretim tarafının referansı değildir.

Üretim ekonomisi paydaşları; inşaat şirketleri, proje geliştiriciler, GYO’ lar yani birinci el pazarı geçmiş dönemin verileri ile hareket etmektedir.  Projelerin büyüklüğüne bağlı olarak resmi kayıtlara yansıyan 12 ile 36 ay önceki satış fiyatıdır. Yıllık enflasyon değerleri ele alındığında birinci el pazarı değerleri ortalama %50 daha düşük yansıya bilmektedir.

Bugün, yıllar öncesinin maliyet rakamlarına göre satışı yapılan konutu, günün değerleri ile bırakın satmak, üretmek bile ticari olarak mümkün değildir.

KONUT SATIŞ FİYAT ENDEKSLERİ AÇIKLANIRKEN BİRİNCİ EL PAZARINA REFERANS OLMADIĞI BELİRTİLMELİDİR. 

Bu vesile ile TCMB, TÜİK, ve T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı, TKGM, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının gayrimenkul sektörü veri derleme, raporlama, bültene dönüştürme birimlerden;  Birinci El ve İkinci Elin tamamen ayrı veri – rapor – bülten setinde 2027 yılında paylaşılmasını öneriyoruz.