İlk kez ev alacaklar için adım adım konut kredisi rehberi

Konut kredisini, faiz oranı, vade, peşinat ve toplam maliyeti dikkate alarak planlamalısınız. Bankalar, faiz, dosya masrafları ve vade seçenekleri bakımından farklılık gösterir. Bu nedenle ön onay almak, kredi notunuz ve gelir durumunuz ışığında erişebileceğiniz kredi tutarını ve yaklaşık aylık taksiti gerçekçi biçimde görmenize yardımcı olur. Ayrıca başvurunun onaylanmasında yalnızca finansal profiliniz değil, satın alacağınız konutun ekspertiz değeri, tapu türü, iskan durumu ve hukuki/teknik uygunluğu da belirleyicidir. Aşağıda konut kredisine ilişkin gerekli detayları bulabilirsiniz.

Banka seçimi ve ön onay

Ev aramaya başlamadan önce bütçenizi netleştirmeniz gerekir. Bankalar, faiz oranı, peşinat gereksinimi, vade seçenekleri ve dosya/işlem masraflarında farklılaşır. Kredi notunuz yükseldikçe tekliflerin iyileştiğini görürsünüz. Bu nedenle ön onay almanız, ulaşabileceğiniz kredi tutarını ve yaklaşık aylık taksiti gerçekçi biçimde görmenizi sağlar. Ön onay sırasında gelir durumunuz ve kredi notunuz incelenir. Almak istediğiniz konuta ilişkin ekspertiz raporu ise piyasa değerini ve kullanılabilecek azami kredi miktarını belirler.

Hangi evlere kredi çıkar?

Bankalar genellikle tapu ve yapılaşma durumu net, hukuki riski düşük meskenlere kredi verir. Genelde bankaların aradığı başlıca koşullar:

• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusu,
• Yapı kullanma izin belgesi (iskan),
• İnşaat seviyesinin büyük ölçüde tamamlanmış olması (%80 bandı kabul görür),
• Binada yıkım kararı olmaması.

Konut kredisi ne kadar çıkar?

24 Şubat 2023 tarihli Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun düzenlemesine göre, kullanılabilecek azami kredi oranı, konutun değeri ve enerji sınıfına göre değişir. Özetle:

1. el konutlar (A/B/Diğer enerji sınıfı – azami kredi oranı)

• 5 milyon TL ve altındaki konutlar için azami kredi oranı: A %90, B %85, Diğer %80
• 5–10 milyon TL arasındaki konutlar için azami kredi oranı: A %80, B %75, Diğer %70
• 10–20 milyon TL arasındaki konutlar için azami kredi oranı: A %70, B %65, Diğer %60
• 20 milyon TL ve üzerindeki konutlar için kredi oranı: A %60, B %55, Diğer %50

2. el konutlar

• 1 milyon TL ve altındaki konutlar için azami kredi oranı : A/B/Diğer %90
• 1–2 milyon TL arasındaki konutlar için azami kredi oranı: A %70, B %65, Diğer %60
• 2–5 milyon TL arasındaki konutlar için azami kredi oranı: A %60, B %55, Diğer %50
• 5–10 milyon TL arasındaki konutlar için azami kredi oranı: A: 3 milyon TL, B: 2,75 milyon TL, Diğer: 2,5 milyon TL
• 10 milyon TL ve üzerindeki konutlar için kredi kullanılamaz.

Konut kredilerinde vade ve faiz

Konut kredilerinde piyasada yaygın azami vade 120 ay. Bankalar 60, 84 veya 96 ay gibi ara vadeler de sunabilir. Faiz oranları, TCMB politikası, piyasa koşulları, bankanın kaynak maliyeti ve kredi notunuza göre şekillenir. Sabit faiz tercih edilirse taksitler öngörülebilir olur. Krediyi erken kapatmak isterseniz sözleşmenizde öngörülen erken ödeme ücreti tavanları devreye girer.

Başvuru kanalı ve gerekli belgeler

Başvuruyu şubeden, internet şubesinden veya mobil uygulamadan yapabilirsiniz. Bankalar tipik olarak kimlik ve adres teyidi, gelir belgesi (maaş bordrosu, serbest meslek/şirket ortağı için mali tablolar), ek gelir belgeleri (kira kontratı vb.) ve satın alınacak konuta ait tapu/kat irtifakı veya kat mülkiyeti ile iskan gibi evrakları ister. Gerek görülürse ek teminat ve belgeler talep edilebilir.

Bankaların tekliflerini araştırırken her bankaya ayrı ayrı gitmek yerine karşılaştırma platformlarından yararlanmak ciddi zaman kazandırır. Bu platformlardan ENUYGUN Finans, bankaların kredi ürünlerini bir hesaplama aracı içinde sunan altyapısıyla en uygun kredi hesaplama sürecini saniyeler içinde tamamlamanıza yardımcı olur. Böylece aynı tutar ve vade için tek ekranda bankaların tekliflerini karşılaştırabilir, en uygun konut kredisi seçiminizi hızlandırabilirsiniz.

2025 konut alımı masraf kalemleri

Satın alma bütçenizi planlarken kredi taksidinin yanına tapu ve kredi masraflarını eklemeniz gerekir.

• Tapu harcı satış bedelinin %4’ü (genellikle alıcı %2 + satıcı %2). Örneğin 2.000.000 TL’lik bir konutta toplam 80.000 TL harç ödenir.
• Tapu döner sermaye bedeli 2025’te 1.183 TL ve üzerine 163 TL ilave tutar.
• Ekspertiz ücreti bankanın yönlendirdiği firmaya ödenir ve rapor kapsamına göre birkaç bin TL’den başlayıp yukarı yönlü değişebilir.
• Kredi tahsis ücreti bireysel kredilerde anaparanın binde 5’i tavanıyla sınırlandırılır.
• Sigortalar içinde Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) zorunlu. Konut sigortası ise risk yönetimi açısından kuvvetle tavsiye edilir.

Tapu devri

Satın alma kararı sonrası işlem tapu müdürlüğünde tamamlanır. Önce Web Tapu e-Randevu ya da ALO 181 üzerinden gün alırsınız. Randevu tarihinde alıcı-satıcı (veya vekilleri) hazır bulunur. Tapu harcı ve döner sermaye bedellerinin dekontları ibraz edilir. DASK poliçesi güncel olmalı. Evraklar incelendikten sonra tapu memuru huzurunda imzalar atılır ve tescil yapılır. Tapu elinize geçince ikametgâhınızı e-Devlet’ten güncelleyebilir, elektrik, su, doğal gaz aboneliklerini üzerinize alabilirsiniz.