Ev alırken bankaların sunduğu konut kredisi finansmanının temelini oluşturan “Mortgage” nedir? Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (MRICS) Buğra Kağan Esen konuya dair bir makale kaleme aldı.

“Mortgage!” diyorduk, hatırladınız mı Kuzum?  Şimdi belki inanması güç ama bundan yaklaşık 20 sene önce, mortgage kelimesi Türkçe’ye doğrudan mı girsin yoksa orijinal bir öz Türkçe karşılık mı bulalım diye tartışılıyordu. “Tutsat” ve “tutulu satış” sözlüklerimizde bile yerini almıştı. Aslında günlük hayatımızda sık kullanılacak bir terim olacağı bekleniyordu zira bu sistem, Türkiye’nin 2000’li yıllardan sonraki konut politikalarından birisi olacaktı. İşin özü, “Kira öder gibi ev sahibi olma” mekanizması tarif ediliyordu. Başta Amerika Birleşik Devletleri olmak üzere birçok ileri ülkede 1940’lardan beri uygulanan bu sistem, Türkiye’ye nasıl uyarlanacaktı?

Dilerseniz önce bu mortgage’ın ne anlama geldiğini bir hatırlayalım: Mortgage (morgıç diye telaffuz ediliyor) bir devletin, vatandaşlarının kolaylıkla, kira öder gibi konut sahibi olabilmesi için benimseyeceği bir konut finansman politikasıdır. Bu sistemde hem vatandaşlar uzun vadeli olarak düşük faizli konut kredisi kullanabilir hem de kredi kullandıran bankalar, kullandırdıkları mortgage kredilerini teminat göstererek tahvil ihraç edebilmekte ve borçlanabilmektedir.

Yani mortgage’ın iki ayağı vardır: hem konut satın alan vatandaşların ödeme yükünü hafifletir hem de kredi kullandıran bankaları destekleyecek bir türev piyasa (secondary markets) söz konusudur. Oysa bizim ülkemizde, bu türev piyasa hiç gelişmemiştir. Bankalar, borçlu müşterileri ve teminat aldıkları ipotekli gayrimenkul arasında sıkışıp kalmıştır. Böyle olunca da ipotekli gayrimenkullerin sermaye piyasalarında, finansal kaynak olarak kullanılmasına pek imkan kalmamıştır.

Aslında finansal piyasalarımızın bu denli gelişmiş olmaması sayesinde, 2008 yılında Dünya’yı etkisi altına alan “Subprime Mortgage” krizi, dönemin popüler tabiriyle “Türkiye’yi teğet geçmiştir”. Bereket, bu kriz Türkiye piyasalarında önemli bir hasara yol açmamıştır, çalışmayan saatin günde iki defa doğruyu göstermesi misali…

Peki, Türkiye’de pratikte işletilen ipotekli konut kredisi (ya da mortgage) nasıl bir dönüşüm geçirmiştir?

2003 yılından itibaren düşüşe geçen yıllık enflasyon, 2004 ve 2005 yıllarında tek haneleri görmüştür. 2004 yılının ortalarında özel bankaların uyguladığı aylık konut kredisi faiz oranı %2.8 civarındayken, 2005 yılı sonlarında bu oran %1.2 ‘ye kadar inmiştir. Ekonomik istikrar ve düşük faiz, mortgage’ın ya da ipotekli konut finansman sisteminin olmazsa olmazıdır. Bahsedilen yıllarda Türkiye’deki mortgage sistemi, batı ülkelerindeki gibi ipotek bankacılığı ve bu ipoteklerin fonlanması şeklinde sistematik bir değişime uğramamış olsa da tüketici “kira öder gibi” ev sahibi olabiliyordu.

İlerleyen yıllarda, konut kredileri inişli çıkışlı bir seyir izlemiş olmakla beraber, özellikle geçtiğimiz birkaç yıl içinde yükselme eğilimine giren enflasyon ve faiz oranlarıyla beraber kira öder gibi ev sahibi olma ikliminden uzaklaşılmıştır. Bankalar açısından da bu sistem cazibesini kaybetmiştir zira ödenemeyen krediler nedeniyle tasfiye edilmesi gereken ipotek kredilerinden dolayı bankaların elinde ciddi bir emlak yükü stoklanmaya başlamıştır.

Bunun haricinde, son yıllarda merkezi hükümet, özellikle TOKİ vasıtasıyla belli dönemlerde sosyal konut sunumu ve satın alma kolaylıkları sunmuştur. 16 Ocak 2023’te başlatılan “ilk evim” kampanyası, aslında kira öder gibi ev sahibi olmaya benziyor. Bu kampanya hem değişken ödeme planı bakımından hem de sınırlı bir kitleye, sınırlı bir gayrimenkul türünü kapsaması bakımlarından genel bir konut edindirme politikası değildir; mevsimsel bir “kampanya” gibi ortaya konduğu söylenebilir zira uzatılma hakkı saklı olmakla beraber 31 Aralık 2023’te son bulacağı duyurulmuştur. Yine buna çok benzeyen “Yarısı Bizden” kentsel dönüşüm kampanyası, devlet destekli bir konut edindirme/yenileme hareketi olmakla beraber 26 Nisan – 29 Mayıs 2023 takvimiyle sınırlandırılmıştır (bu tarihler gerek görüldüğünde uzatılabiliyor).

Örnekler artırılabilir ancak, bu iki kampanya örneğinden şu çıkarımı yapabiliriz: Türkiye’deki konut finansman politikaları, sistematik ve uzun vadeli bir taahhüde dayandırılmak yerine dönemsel olarak ortaya konmaktadır. Mortgage ise uzun vadede ve sürdürülebilir bir ekonomik zeminde hayat bulabilecektir. Örnek vermek gerekirse, Amerika Birleşik Devletleri’nde, alıcıların “kira öder gibi ev sahibi olabilmesi” bir konut politikası olarak belirlenmiş, ipotek finansmanını düzenlemek için de Fannie Mae ve Freddie Mac gibi iki ayrı ipotek finansman kurumu oluşturulmuştur. Bu kuruluşlar, bankaların ihraç edeceği ipotek bazlı tahvilleri (mortgage backed securities – MBS) satın alarak, kuruluş yıllarında kamunun mali desteğiyle çalışmışlardır. 1960’lardan sonra sistem kendi kendini ayakta tutabilir hale gelmiştir. Bu sistem sayesinde, Amerika’da konut sahibi olmak, 30 yıla varan ve yıllık %5 civarında faiz oranı sayesinde gerçek anlamda “kira öder gibi” ev sahibi olmanın önünü açmıştır. Örnekler çoğaltılabilir ancak konut finansman politikalarının uzun vadeli taahhütler üzerine kurulması gerektiği ortadadır.

Biz kendi ülkemize dönersek, şöyle bir gerçekle de karşı karşıyayız: Her yıl 600 bin-700 bin civarına yeni konuta ihtiyaç duyuyoruz; oldukça büyük bir ekonomik karşılıktan bahsediyoruz. Bu konutların finansmanı ve kullanıcılar bakımından “ulaşılabilir” olması için kamunun daha sistematik, mortgage gibi sürdürülebilir ve uzun vadeli bir konut finansman politikası oluşturması son derece isabetli olacaktır.

Bazen şunu düşünüyorum; acaba TOKİ ya da Emlak Bankası, Freddie Mac ya da Fannie Mae gibi bir organizasyona dönüştürülebilir mi?  Neden olmasın? Kamu, zaten bu kurumlarıyla konut finansmanını bir şekilde destekliyor, para harcıyor, maliyetlere katlanıyor…. Daha sürdürülebilir ve uzun soluklu bir finansman modeliyle, konut piyasalarını desteklese ve regülasyonunu sağlasa güzel olmaz mı?

Sözün özü, son yıllarda konut finansman politikasında çeşitli arayışların olduğunu görmekteyiz. Bununla beraber, önümüzdeki yeni zaman diliminde, sürdürülebilir ve güvenilir bir konut politikası oluşturulabilmesi için önümüzde yeterli miktarda zaman, beyaz sayfa, bilgi, kaynak ve know-how olduğu söylenebilir.

Kapanışı Mevlana’nın hiç eskimeyen özlü sözüyle yapalım:

“Dünle beraber gitti, cancağızım, ne kadar söz varsa düne ait; şimdi yeni şeyler söylemek lazım”

Buğra Kağan Esen – MRICS