Gayrimenkulde Nüfus Etkisi
Gayrimenkul, özünde konut sektörü niceliksel değişmelere duyarlı olduğu kadar çoğu zaman ve yerde niteliksel değişkenlere de duyarlı olmaktadır. Zaman zaman subjektif (kişiye özgü-davranışsal) karar alma süreçleri, matematiksel değerlerin dahi önüne geçebilmektedir.
Bu nedenle özellikle fiyatlama yaparken etki edebilecek faktörler gerek niteliksel gerekse niceliksel olarak konut sektörü açısından önem taşımaktadır. Yapılacak analizler ülke, zaman, yer, faktörü de göz önünde bulundurulması gereken hususlar olarak karşımıza çıkmaktadır.
Gayrimenkulün türü ne olursa olsun sadece yatırım ve finansal amaçlı değerlendirme yapılmamalıdır. Gayrimenkul’ün en önemli bileşeni ‘insan’ ve ‘insan davranışlarına’ bağlı gelişmelerdir Gayrimenkul ve buna bağlı haklar insan hayatiyeti içinde önem taşıyan temel unsurlar arasında yer almaktadır. Bu bağlamda demografik özellikler başta olmak üzere nüfusa bağlı değişkenlerin iyi analiz edilmesi gerekir.
Nüfus ve Bileşenleri Açısından Analiz
Nüfus yapısı ve bileşenlerinin analizi gerek yatırım kararları gerekse ekonominin analizi açısından önem taşımaktadır. İnşaat sektörü özelinde ise demografik yapının aşağıda bulunan özellikleri öne çıkmaktadır;
- Nüfus artış hızı-azalışı
- Nüfusun yaş eğilimi ve yapısı
- Büyük şehirlere göç
- Faktör gelirlerinden alınan payların nüfusun davranış ve yaşayışına etkisi
- Şehirleşme
- Altyapı çalışmaları
- Değişen aile yapısı
Yukarıda ifade edilen unsurların hem ekonomik hem de sosyal etkileri olduğu unutulmamalıdır. Ülke nüfuslarının yapısal özellikleri ekonomiyi doğrudan etkilemektedir. Ülkemizin genç ve dinamik bir demografik yapıya sahip olması ekonomide artı bir değer oluşturmaktadır. Demografik özellikler tüketime dayalı sektörler için oldukça önemli olup, gayrimenkul, beyaz ve kahverengi eşya sektöründeki satışların artmasını sağlayan en önemli etkenlerden biridir.
Yaşlanan ve doğum hızı giderek düşen bir dünyada tüketim ve yatırım eğilimlerinin de yavaşlayacağı aşikârdır. Özellikle kıta Avrupa’sında 2008 krizinden sonra ekonominin yeterli düzeyde canlanamaması nedenlerinin başında demografik etkenler gelmektedir.
Demografik özelliklerin gayrimenkul sektörüne yatırım yapan yatırımcılarında karar alma süreçlerinde etkili olmaktadır, ülkemizin bu potansiyel özelliği dikkat çekici olarak nitelendirilmektedir.