İstanbul’daki ofis alanlarında gerçekleşen kiralama ve kurumsal satın alma işlem hacmi toplam 359.000 m² olarak tespit edildi. 2015 yılında düşüşe geçen işlem hacmi, 2016 yılında daha da düşmüştü. 2017 yılında işlem hacminin, bir önceki seneye göre %72 artışla kapanmasının arkasında ağırlıkla iyileşen ticari koşullar yatmaktadır. 2017 yılı, 2015 ve 2016 yıllarına kıyasla daha hareketli geçmesine rağmen, MİA’daki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk %31,4 oranına ulaşarak son on yıldaki en yüksek seviyesine ulaştı.

Gerçekleşen işlemler arasında büyük ölçekli ofis kullanıcılarının ve yatırımcılarının yaptığı işlemlerin, ağırlıklı olması dikkat çekti.

10.000 m2 üzerindeki ofis alanlarında gerçekleşen işlem hacmi, toplam kapanan işlem hacminin %29’unu oluştururken; ofis büyüklüğü 5.001-10.000 m2 arasında olan işlemlerin oranı %16 oldu. Büyük ölçekli ofis alanlarının daha cesaretli kiralanmasında; yapılan kira indirimleri, ödemelerin dövizden Türk Lirası’na çevrilmesi ve uzun kirasız dönem verilmesi gibi avantajlar rol aldı.

2017 yılı boyunca MİA’da gerçekleşen ofis kiralama ve satın alma işlemlerinin hacmi, 2016 yılına göre yaklaşık %24 gibi bir farkla arttığı gözlendi. MİA’da kapanan işlem büyüklüğü 114.000 m2 olarak belirlendi. PROPIN’in mal sahibi temsilcisi olduğu Ferko Signature’da,

Yemek Sepeti’nin 9.300 m2’lik ofis blokunu kiralaması, Levent’te gerçekleşen en büyük hacimli işlem oldu.

MİA Dışı-Asya’da ise bu yıl yaklaşık 117.000 m² ofis alanında işlem tamamlandı. Bu toplamın 50.000 m2’sini, 2017 dördüncü çeyrekte Vakıfbank’ın Ümraniye Akyaka Park’ta yaptığı kiralama oluşturdu. MİA Dışı-Asya işlem hacminin artmasında rol oynayan bu işlem,

aynı zaman da 2017’nin kapanan en büyük işlemi oldu.

Ofis kullanıcı ve yatırımcılarının 2017 yılında Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ne olan ilgisinin arttığı görüldü. Kullanıcıların talebini karşılayan mimari özelliklerle birlikte avantajlı kiralama koşullarının da etkisiyle, Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nde yaklaşık 91.000 m2 büyüklüğünde ofis alanında, kiralama ve kurumsal satın alma işlemi gerçekleşti. İş Yatırım Bosphorus Capital’in Batı Ataşehir’de yer alan, 24.680 m2 ofis alanlı Nidakule Ataşehir Batı Binası’nı satın alması İstanbul Ofis Stoku’nda gerçekleşen en büyük hacimli satın alma işlemi oldu.

İstanbul’da ofis alanlarındaki satış işlemleri toplamı, kiralama işlemlerinin toplamının, her zaman olduğu gibi çok gerisinde kaldı.

2017 yılında yaklaşık 60.000 m2’lik kurumsal satın alma işlemi tespit edildi. Bu alanların yaklaşık %55 oranındaki kısmı,

MİA Dışı-Asya’da ve yine Asya Yakası’ndaki Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nde gerçekleşti. Asya Yakası’nda gerçekleşen bir diğer işlem de Batı Ataşehir’de yer alan Ağaoğlu My Newwork’te PROPIN aracılığıyla gerçekleşen Schindler’in 3.500 m2’lik ofis satın alması oldu.

İstanbul Ofis Pazarı’nda, 2017 yılında artan stokla birlikte rekabetçi pazar koşullarında, mal sahiplerinin birebir pazarlıklar sırasında yaptığı kira indirimlerinin liste rakamlarına daha belirgin yansıdığı görüldü. MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması; 2016 ortalamasından 2,8 ABD Dolar biriminde düşerek, 2017 dördüncü çeyrekte 24,8 ABD Doları /m² /ay’a geriledi. MİA-Dışı Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının ise yaklaşık %8,3 oranında düşerek, dördüncü çeyrek dönemde 15,2

ABD Doları /m² /ay’a gerilemesi dikkat çekti.

2017 yılında düşen kiralama koşullarının tersine, satış rakamlarının aynı oranda etkilenmediği görüldü. Bu durum, ofise yatırım yapmak isteyen yatırımcılarda kararsızlığa yol açtı. Satın alma işlemlerinin birçoğu, satış rakamlarının biraz daha düşeceği beklentisiyle ertelendi.

2016-2017 yıllarındaki ekonomik ve siyasi gelişmeler, İstanbul Ofis Pazarı’nda lansmanı yapılan bazı projelerin açılış tarihlerinde ertelemelere yol açsa da, 2017 yılı sonu itibariyle, İstanbul Ofis Stoku’nun 5.700.000 m2 ‘ye ulaştığı tespit edildi. Yeni ofis yatırımlarının tamamlanması ve operasyona açılmasıyla, Havaalanı Bölgesi’ndeki A sınıfı ofis stokunun 2017 yılı sonunda 850.000 m²’ye yaklaştığı tespit edildi. Son bir yılda ofis stoku %22 oranında artan Havaalanı Bölgesi, 2016 yılında olduğu gibi İstanbul’un en büyük ofis bölgesi oldu.

Güncel pazar verilerini derlediğimizde, PROPIN olarak 2021 yılında İstanbul Ofis Pazarı’nın 8.000.000 m2 stoka sahip olmasını öngörmekteyiz. Açıklanan ilk tarihe göre teslim zamanında erteleme yaşanan İstanbul Finans Merkezi (İFM)’nin 2020’de açılması planlanmaktadır. Bu planların gerçekleşmesi halinde, Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin 2021 yılında toplam stok içindeki payı,

%34’e yükselecektir.

Nitelikli ve fark yaratan projeler, kiracı avantajına dönen bu pazar koşullarında dahi hem satış hem kiralamada daha yoğun talep aldı. Diğer yandan ofis kullanıcısının ihtiyacını tam olarak öngörmeyen projelerin, ticari koşulları kullanıcı avantajına değişmesine rağmen geri planda kaldığı görüldü.