İstanbul Ofis Pazarı 2020 1. Çeyrek Raporu
Propin tarafından düzenli aralıklarla hazırlanan ofis raporunun 2020 yılı 1. çeyrek dönemine ait “İstanbul Ofis Pazarı” raporu yayınlandı.
A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI
İstanbul Ofis Pazarı’ndaki 2020 birinci çeyrek dönemine ait Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Stoku Dağılımı Grafik 2’de yer almaktadır.
MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, BeşiktaşBalmumcu]: MİA’nın stok payı 2020 birinci çeyrek dönemde %34 oldu.
MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]: 2020 birinci çeyrek dönemde Havaalanı Bölgesi’nin A sınıfı ofis stokunda büyüme tespit edildi. MİA Dışı-Avrupa’nın stok payı 2020 birinci çeyrekte %18 olarak belirlendi. MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]:
MİA DışıAsya’nın stok payı 2020 birinci çeyrekte %23 olarak hesaplandı.
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, MaltepeKartal, Batı Ataşehir]: 2020 birinci çeyrek dönemde Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin stokunda değişiklik olmazken, stok payı %25 olarak gözlendi.
BÖLGELERE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI
İstanbul Ofis Pazarı’nda, 2020 birinci çeyrek dönem stok artışı açısından durağan geçti. MİA Dışı-Avrupa’da yer alan Havaalanı Bölgesi dışında A sınıfı ofislerde stok artışı gerçekleşmedi. Mevcut pazar koşulları düşünüldüğünde, önümüzdeki dönemde talebin durumuna bağlı olarak yeni ofis alanlarının stoka girmesinde ertelenmeler yaşanması beklenmektedir.
2020 birinci çeyrekte yaşanan stok artışıyla beraber Havaalanı Bölgesi’ndeki A sınıfı toplam ofis alanı 875.000 m2 ’nin üzerine çıkmıştır. Ulaşılan son alan büyüklüğüne göre Havaalanı Bölgesi, İstanbul Ofis Pazarı’ndaki en büyük alanlı ofis bölgesi olma özelliğini korumuştur. MİA’da yer alan Maslak 760.000 m2 ofis alanıyla, Havaalanı Bölgesi’ni takip etmektedir. 2019 yılında hızlı stok artışına sahne olan Levent ise yaklaşık 690.000 m2 ofis alanıyla İstanbul’daki üçüncü büyük alanlı ofis bölgesi konumundadır.
BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE BOŞLUK ORANLARI
İstanbul Ofis Pazarı’ndaki 2020 birinci çeyrek döneme ait Bölge Kategorilerine Göre Boşluk Oranları, Grafik 4’te yer almaktadır.
MİA’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %29,9; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %20,1 seviyesindeydi
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %24,2; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %25,2 oldu.
MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %21,6; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %17,2 olarak belirlendi.
BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI
İstanbul’un on iki ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarındaki Bölgelere Göre Boşluk Oranları Grafik 5’te gösterilmiştir.
Koronavirüsün Türkiye’de görülmesinden önceki süreçte gerçekleşen işlemler olsa bile, virüsün Türkiye’deki varlığının açıklanmasıyla birlikte İstanbul Ofis Pazarı’ndaki işlemler durma noktasına geldi.
Bu zamana kadar geçen süre zarfında 2020 birinci çeyrek dönemde, Levent’teki bazı şirketlerin bulundukları binada ek ofis alanı kiraladıkları görüldü. Bununla birlikte, Levent’teki özellikle yeni nesil A sınıfı ofis binalarına talebin devam ettiği gözlendi. Bölge içinde yer değiştiren şirketlerin yanı sıra, diğer bölgelerdeki şirketlerin de Levent’teki bu binalarda alan kiraladıkları belirlendi. PROPIN’in aracılığında, Itochu Corporation’un Signature Tower’ daki 850 m2 ofis kiralaması, 2020 birinci çeyrekteki göze çarpan işlemlerden biri oldu. Levent A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 birinci çeyrek dönemde %37,5’a geriledi.
Etiler A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 birinci çeyrekte, % 10,0’a düştü. Bu düşüşte Skechers’ın Le Meridien’de yaptığı 2.200 m2 alanlı kiralama işlemi etkili oldu. 2020 birinci çeyrek dönemindeki dikkat çeken işlemlerinden biri olan bu kiralama işlemine PROPIN aracılık etti.
2020 birinci çeyrek dönemde Maslak A sınıfı ofis binalarında kiralama işlemlerinin kapandığı gözlendi. Bölge içinde yer değiştirmelere ek olarak, münferit ofis bölgelerinden (off-location) Maslak’a taşınan şirketler olduğu tespit edildi. Tamamlanan kiralama işlemleri sonucunda, Maslak A sınıfı ofis binalarının boşluk oranının 2020 birinci çeyrekte %23,0’a düştüğü hesaplandı.
Bu çeyrekte Plaza 34’ün stoka boş eklenmesi, bölgede gerçekleşen kiralama işlemleriyle dengelendi ve 2020 birinci çeyrek dönemde Havaalanı Bölgesi A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %22,5 olarak bir önceki çeyrekteki seviyesini korudu.
2020 birinci çeyrekte Altunizade A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 22,6 olarak hesaplandı. 2019 dördüncü çeyrek döneme göre düşen boşluk oranında, bölgede gerçekleşen farklı ölçekteki kiralama işlemleri rol oynadı.
Kavacık A sınıfı binalarında 2020 birinci çeyrek sakin geçti. Bölge dışına taşınan ve kullandıkları alanları küçülten şirketler dolayısıyla Kavacık A sınıfı ofis binalarındaki boş alanlar sınırlı olarak arttı. 2020 birinci çeyrekte Kavacık A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %13,8’e yükseldi.
BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER
İstanbul Ofis Pazarı’nda, 2019 ikinci çeyrek ile 2020 birinci çeyrek dönemi arasındaki Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Binalarındaki Boşluk Oranları Değişimi, Grafik 6’da verilmiştir.
MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2019 ikinci çeyrekle 2020 birinci çeyrek arasındaki inişli-çıkışlı dönemin sonunda seviyesini korudu. 2019 ikinci çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %29,7 olarak kaydedildi. 2019 üçüncü çeyrekte özellikle Levent’teki belirgin stok artışına bağlı olarak boşluk oranı % 33,7’ye tırmandı. Takip eden çeyreklerde MİA’ya olan talebin etkisiyle MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı düşmeye başladı. 2020 birinci çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %29,9 oldu.
MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı son dört çeyrek dönem sonunda yükseldi. Boşluk oranı 2019 ikinci çeyrekte %22,5 seviyesindeydi. MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 yılı dördüncü çeyrekte %24,2’ye yükseldi. 2020 birinci çeyrek dönemde boşluk oranı bir önceki çeyrekteki seviyesini korudu.
MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2019 ikinci çeyrekle 2020 birinci çeyrek arasında aşağı yönlü hareket etti. 2019 ikinci çeyrekte %24,1 olan boşluk oranı, 2020 birinci çeyrekte %21,6’ya düştü. Son dört çeyrek sonunda MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranındaki düşüşün %10 olduğu hesaplandı.
MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının, 2019 ikinci çeyrekle 2020 birinci çeyrek arasındaki dönemin sonunda yükseldiği belirlendi. Boşluk oranı 2019 ikinci çeyrekte %17,3 olarak gözlendi. MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2019 yılının sonuna kadar düşüş eğilimindeydi. 2019 dördüncü çeyrekte %16,0 olan MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2020 birinci çeyrekte hızla yükseldi. MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 birinci çeyrekte %20,1 oldu.
2019 ikinci çeyrekle 2020 birinci çeyrek arasında, MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı dalgalı bir seyir izledi. 2019 ikinci çeyrekte boşluk oranı %27,0 seviyesindeydi. İnişli-çıkışlı geçen dönemin ardından, MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 birinci çeyrekte %25,2 olarak hesaplandı.
MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı son dört çeyrek dönemde önce yükselen, ardından düşen bir şekilde seyretti. 2019 ikinci çeyrekte boşluk oranı %16,9 olarak belirlendi. 2019 üçüncü çeyrekte MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %19,3’e yükseldi. Takip eden çeyreklerde düşen MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 birinci çeyrekte %17,2 olarak kaydedildi.
KİRA ORTALAMALARI
MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 18,0 ABD Doları /m² /ay ve B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 8,7 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 12,2 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 7,6 ABD Doları /m² /ay oldu.
MİA Dışı-Asya’daki kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 13,4 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 7,7 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.
BÖLGELERE GÖRE KİRA ORTALAMALARI
İstanbul’un on iki bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarındaki Bölgelere Göre Kira Ortalamaları Grafik 9’da verilmiştir.
Grafikleri oluşturmada kullanılan kira rakamı verilerinin PROPIN tarafından derlendiği süreçte, COVID-19’un etkileri henüz yeni hissedilmeye başlamıştı. Bu nedenle, Salgın’ın etkileri kira rakamları üzerinde görülmemektedir.
Levent’te, 2020 birinci çeyrek dönemde dövizin hızlı yükselişi karşısında, Türk Lirası liste fiyatlı bazı nitelikli ofis binalarında kira rakamlarının yükseltildiği tespit edilmişti. COVID-19’la birlikte, bu yükseliş yerini belirsizliğe bıraktı. Buna karşılık, bölge ortalamasının üzerinde kira talep edilen binalarda çok sayıda kiralama işleminin tamamlandığı gözlendi. Levent A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 birinci çeyrekte 21,9 ABD Doları /m² /ay olarak gözlendi.
2020 birinci çeyrekte Etiler A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 14,3 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi. Bu yükselişte bölge ortalamasından daha yüksek liste fiyatlı ofis alanlarının yeniden kiralık olarak pazara girmesi etkili oldu.
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 birinci çeyrek dönemde 18,3 ABD Doları /m² /ay olduğu hesaplandı. Dövizin yükselişi karşısında, liste fiyatlarını Türk Lirası açıklayan bazı ofis binalarında kira artışı gözlenirken, bazı ofis binalarında da indirimin devam ettiği belirlendi. Bölge ortalamasının üzerindeki bazı ofis alanlarının kiralanmasıyla, kira ortalaması bir önceki çeyrekteki seviyesinde kaydedildi.
2020 birinci çeyrek dönem Taksim-Nişantaşı’nda sakin geçti. Bölgedeki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 19,0 ABD Doları /m² /ay olarak bir önceki çeyrek dönemdeki seviyesindeydi.
Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2020 birinci çeyrekte 14,9 ABD Doları /m² /ay olduğu belirlendi. Kira rakamlarında indirim yapılan binalar olduğu gözlendi. Pazardaki yükselen döviz kuru karşısında Kozyatağı’ndaki bazı binaların Türk Lirası olan liste rakamlarının kiraları dengeleme amaçlı, sınırlı olarak arttırıldığı görüldü. Söz konusu artışlar bölgedeki kira ortamalasının hızlı düşüşünü yavaşlattı.
2020 birinci çeyrekte, Ümraniye A sınıfı ofis alanları için talep edilen Türk Lirası kira rakamlarında indirim tespit edildi. Ayrıca bölge ortalamasının altında liste rakamı olan ofis alanlarının kiralık olarak yeniden pazara girdiği gözlendi. Ümraniye A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 birinci çeyrek dönemde, 11,6 ABD Doları /m² /ay’a geriledi.
EN YÜKSEK KİRA RAKAMLARI
İstanbul Ofis Pazarı’ndaki Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira Liste Rakamları’nın son dört çeyrek dönemindeki karşılaştırılması, Grafik 10’da yer almaktadır. [3] Bu rakamlar mal sahipleri tarafından açıklanan pazarlıksız liste rakamlarıdır.
İstanbul Ofis Pazarı’nda 2020 birinci çeyrek döneminin COVID-19 Salgını’nı kapsamayan döneminde talep edilen en yüksek rakamının 30 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 190 TL /m² /ay) olduğu tespit edildi. En yüksek kira rakamının MİA’da yer alan Levent ve ZincirlikuyuEsentepe-Gayrettepe bölgelerinde talep edildiği görüldü.
2020 birinci çeyrekte, Levent’teki en yüksek kira rakamının bir önceki çeyrek döneme göre 3 ABD Doları düşmesi göze çarptı. 2020 birinci çeyrekte, Levent dışında MİA’da diğer bölgelerdeki en yüksek kira rakamlarının bir önceki çeyrek seviyelerinde sabit kaldığı görüldü.
MİA Dışı-Avrupa’daki en yüksek kira rakamının 2020 birinci çeyrek dönemde Taksim-Nişantaşı’nda talep edildiği gözlendi. Bu bölgedeki en yüksek kira rakamının 23 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 146 TL / m² /ay) olduğu belirlendi.
2020 birinci çeyrekte Taksim-Nişantaşı ve Havaalanı bölgelerindeki en yüksek kira rakamları 2019 dördüncü çeyrekteki seviyesini korudu. Buna karşılık Şişli-Fulya-Otim’de en yüksek kira rakamının 2 ABD Doları düşmesi dikkat çekti. 2020 birinci çeyrek dönemde MİA Dışı-Asya’daki en yüksek kira rakamı 23 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 146 TL /m² /ay) olarak Kozyatağı’nda talep edildi. MİA Dışı-Asya’da Altunizade dışındaki bölgelerde en yüksek kira rakamlarının 2020 birinci çeyrekte, bir önceki çeyrek döneme göre düştüğü gözlendi.
KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER
2019 ikinci çeyrekle 2020 birinci çeyrek arasındaki dönemde Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Binalarındaki Kira Ortalama Değişimi, Grafik 11’de verilmiştir.
MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının son dört çeyrek dönem sonunda düştüğü tespit edildi. 2019 ikinci çeyrekte 19,0 ABD Doları / m² /ay seviyesinde olan kira ortalaması, 2019 üçüncü çeyrekte yükseldi. Söz konusu çeyrekte 19,3 ABD Doları /m² /ay olan kira ortalaması, takip eden çeyreklerde düşme eğilimine girdi. Türk Lirasının döviz karşısında hızla değer kaybetmesinin de etkisiyle 2020 birinci çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması bir önceki çeyreğe göre düştü. Son dört çeyrek sonunda %5 oranında düşen MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2020 birinci çeyrekte 18,0 ABD Doları /m² /ay oldu.
2019 ikinci çeyrekle 2020 birinci çeyrek arasındaki dönemde, MİA DışıAvrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması durağan bir seyirdeydi. Kira ortalaması 2019 ikinci çeyrekte 12,6 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi. MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2020 birinci çeyrekte 12,2 ABD Doları /m² /ay olduğu gözlendi. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2019 yılının son üç çeyreğinde sabit bir seviyedeyken, 2020 birinci çeyrekte düştü. 2019 ikinci çeyrekte 14,3 ABD Doları /m² /ay olan
MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, aynı yılın dördüncü çeyrek döneminde 14,6 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 birinci çeyrekte 13,4 ABD Doları /m² /ay’a geriledi.
Grafik 12’de, son dört çeyrek dönem boyunca Bölge Kategorilerine Göre B Sınıfı Ofis Binalarındaki Kira Ortalama Değişimi yer almaktadır.
MİA’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması, 2019 ikinci çeyrekle 2020 birinci çeyrek arasındaki dönemi inişli-çıkışlı geçirdi. MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 ikinci çeyrekte 9,2 ABD Doları / m² /ay seviyesindeydi. 2019 üçüncü çeyrekte 8,1 ABD Doları /m² /ay’a düşen kira ortalaması, 2019 dördüncü çeyrekte yükseldi. 2020 birinci çeyrekte MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 8,7 ABD Doları /m² /ay olarak bir önceki çeyrek seviyesini koruduğu gözlendi.
MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2019 yılında durağan bir seyir izlerken, 2020 birinci çeyrekte düştü. 2019 ikinci çeyrekte 8,6 ABD Doları /m² /ay seviyesinde olan kira ortalaması 2019 yılı sonuna kadar bu seviyeyi korudu. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 birinci çeyrekte, bir önceki çeyrek döneme göre yaklaşık %14 oranında düştü ve 7,6 ABD Doları /m² /ay seviyesinde kaydedildi. Son dört çeyrek dönem boyunca
MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması dalgalı seyretti. Kira ortalaması 2019 ikinci çeyrekte 8,1 ABD Doları /m² /ay seviyesindeyken, sonraki çeyreklerde düşüş eğilimine girdi. MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 birinci çeyrekte 7,7 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi.