Alışveriş Caddelerinde Gayrimenkul Yönetimi Forumu Düzenlendi
ULI Türkiye Gayrimenkul Yönetimi İlgi Grubu tarafından düzenlenerek, 19 Eylül 2018 tarihinde Zorlu Center Ofis Blokunda gerçekleştirilen “Alışveriş Caddelerinde Gayrimenkul Yönetimi Forumu”nda tesis yöneticilerinin yanı sıra geliştiriciler, yatırımcılar, perakendeciler, mimarlar, şehir plancıları, değerleme uzmanları gibi gayrimenkul sektörünün paydaşları yer almıştır. Urban Land Institute tarafından yayımlanan ‘Semt Perakendeciliğinin Canlandırılması için 10 İlke’ makalesinden esinlenen forumda “caddenin şampiyonları, vizyonun gücü, konutun etkisi, yayalara saygı, proaktivite, ulaşım ve otopark, alışveriş caddelerinde gündüz ve gece farklılıkları, değişimin başlatılması ve sürdürülmesi, temiz ve güvenli alışveriş caddelerinin oluşturulması ve değer” gibi başlıkların çerçevesinde tartışmalar yürütülmüştür.
Çekirdek tartışmacılarca ortaya konulan görüşlerin ardından tüm paydaşların katılımıyla iyi uygulamaların etkilerinin ve sonuçlarının tartışıldığı forumdan kamu, gayrimenkul ve perakende sektörü paydaşlarına yönelik öneriler ortaya çıkmıştır.
Alışveriş Caddelerinde öncelik altyapı yenilemesine verilmeli
Perakende caddelerinin alışveriş merkezi yaklaşımıyla yönetilmesi, dükkanların ortak fayda elde etmek üzere tek muhatap gibi hareket etmeleri etkili bir hizmet farkı yaratacaktır. Müşteri tarafından gözlemlenecek fark “sarı taksi – Uber” farkı ile karşılaştırabilmektedir. Yenilenen imar planları sonrasında kat adetleri artsa da altyapıda güncellemeler gerçekleştirilmemekte, su temini, yağmur, haberleşme, elektrik, ulaşım, aydınlatma sorunları gözlenmektedir. Bu nedenle cadde gayrimenkulleri iyi yönetilse de çok katlı yapıların, az katlı yapılarla aynı altyapıya dayalı işletilmesinin çeşitli sakıncaları sürekli olarak gözlemlenmektedir.
İstanbul özelinde Şişli ve Kadıköy belediyelerinin öne çıkan alışveriş caddelerinde altyapı güncellemesine sıcak baktığı, mal sahiplerinin yapılacak çalışmalara destek olacağı ve perakendecilerin de yardıma gönüllü olduğu, Londra Regent Street örneğinden bahsedildiği bilinmektedir. Ankara’da ise alışveriş caddelerinde devam eden altyapı ve (yabancı sığınmacılar vb.) yer yer güvenlik sorunları alışveriş memnuniyetini azaltmaktadır.
Belediye Başkanlarının yeri geldiğinde bir alışveriş merkezi yöneticisi gibi davranmasının gerekliliği üzerinde durulmuş, bunu dijital bir kampanya ile tüm kullanıcılara yayma fikri üzerine tartışılmıştır. Forumda ortaya çıkan bu öneride ULI Türkiye’nin öncülüğünün öneminin de altı çizilmiştir.
Forumda tartışılan diğer bir öneriyse pilot belediyelerde tesis yöneticilerinin belediye başkanlığına adaylığı temennisi olmuştur. Kentlere bilimsel ve akılcı bir yaklaşımın gerektiği, kent kimlik ve tarihlerinin yitirildiği bir dönemde alışveriş merkezlerinin de kent kültüründen bağımsız geliştirildiğine değinilmiştir.
Tüketici kolaylık, perakendeci kazanç öncelikli düşünüyor
Bir alışveriş caddesi üzerinde yer alan ticari ünitelerin yöneticilerini yahut sahiplerini aynı noktaya getirmek dahi çok zorken, tüketici ve perakendeciyi aynı düzlemde buluşturmak neredeyse olanaksızdır. Tüketiciler alışverişte kolaylık ve kendi sosyal çevresini ararken, perakendeci mağazasında geçirilen süre ve harcanan paraya odaklanmaktadır.
Bunun yanında özellikle İstanbul’da yaşanan kültürel ve mekânsal değişim alışveriş caddelerinde de kimlik değişimine neden olmaktadır. Rumeli Caddesi örneğinde, arka sokaklar ile birlikte bölgesel bir yaşamın eksik olduğu ve akşam terk edilmiş görüntüsü verdiği dile getirilmiştir.vİstiklal Caddesi tamamen kimlik değiştirirken, kurdan etkilenen Nişantaşı semtinde 50’ye yakın boş bağımsız bölüm bulunmaktadır. Örneğin, kur artışının da etkisiyle önceden 30.000 dolara kiralanan mağazaların yeni sözleşmelerde 40.000 TL’ye kiralandığı görülmektedir. Bu noktada kur değişkenliğinin de kira/satış bedeli belirlemede sorun yarattığı belirtilmiştir.
Mal sahipleri piyasanın dinamiklerini anlamakta ve reaksiyonda gecikirlerse kiracılarını kaybetmektedirler. Bu anlamda mal sahiplerinin ekonomik aktiviteleri ve trendleri takip etmeleri faydalı olacaktır. Her yeni açılan alışveriş merkezi, caddelere en azından bir mağaza kaybettirmektedir. Caddelerde mağaza tutmayı tercih eden markaların kiminde zarar ettiği bilinmektedir. İlk yatırım sürecinde eski yapıları yönetmeliklere uygun hale getirmek dahi yeterince maliyetli iken caddelerde bu mağazaların kar hedeflerine ulaşması ya da yeni yatırımcıların doğru yerde konumlanabilmesi zor olmaktadır.
Alışveriş caddelerinde sadece caddenin kendisi düşünülerek yönetim ve planlama yapıldığında cadde transit bir ulaşım aksından öteye gidememektedir. Caddeler arka ve yan sokakları ile birlikte yaşayan bölgelere dönüşmezse gerçek anlamda değer yaratılamamaktadır. Caddeler için ciro analizleri yapıldığında en öne çıkan caddeler dahi ciro sıralamasında alışveriş merkezleriyle rekabet edememektedir. Benzer konumlarda alışveriş merkezleriyle alışveriş caddesi arasında kalındığında, kullanıcılar alışveriş merkezlerini tercih etmektedir. Halihazırda alışveriş merkezlerinin çoğunlukla erişilebilirliği yüksek konumlarda yer alması avantaj oluşturmakta, tek-durak-hizmet deneyimi vaad etmektedirler.
Bugüne dek pekçok yeni alışveriş mekanı oluşmuş olmasına karşı, geçmişte Bağdat Caddesi yeniden canlanmayı hep başarmıştır. İstiklal Caddesi de daima çeşitliliği ile var olmuştur.
Alışveriş caddelerinin yeniden canlanması konusunda iyi örnekler de göz önünde bulundurulmalıdır. Boston Newbury Street’in peyzaj mimarları eliyle yeniden canlandırılması, Paris Seine nehri kıyılarının plaja dönüştürülmesi, Champs-Elysées’de trafik akışının yeniden düzenlenmesi, Tour de France gibi önemli etkinliklerin bu caddede yer bulması ve planlama kararlarıyla yeniden canlandırma projesinin desteklenmesi gibi pek çok örneğin ülkemizde de uyarlanabileceği, yeni dükkan açmanın dahi cadde yönetimlerinin kararına bağlı olabildiği ve Nişantaşı’nda yılbaşı düzenlemelerinin de aslında ülkemizdeki iyi örneklerden biri olduğu tartışılmıştır.
Kentsel dokuyu çokça bozan kentsel dönüşüm uygulamaları sürerken iyi alışveriş caddesi uygulamaları üretmek de karşımıza çıkan bir diğer zorluktur. Bağdat Caddesindeki kentsel dönüşüm caddenin benzersiz dokusunu oldukça zedelemiştir.
Perakende caddelerine de AVM’ lerdeki reçetelere benzer bir ihtiyaçlar listesi oluşturulması, en iyi faydayı sağlayacak planlama ve mimari çözümlerin uygulanması dile getirilmiştir.
Alışveriş Caddelerinde parçalı mülkiyet ve tek elden yönetim eksikliği
Alışveriş merkezlerinde genellikle tek yatırımcı varken, alışveriş caddelerinde farklı yatırımcılar, mal sahipleri ve yöneticiler bulunmaktadır. Altyapısı ve yönetim planı olan caddeler kurmak ve tüm caddenin yönetimini tek elden yürütmek sorunları çözmede ve değeri arttırmada en önemli adım olarak görünmektedir.
Belediyelerle uyumlu çalışılabilirse başta yayalaştırma olmak üzere önemli yenilikçi adımların atılabileceği, deneysel dahi olsa tek günlük yayalaştırma kararlarının ve çalışmalarının bile caddelerde önemli değerler yaratabileceği düşünülmektedir.
Kurumsal alışveriş caddesi yönetimi ülkemizde çok yeni olduğundan henüz sonuçları ölçülememektedir. Yurtdışı çalışmalar da dikkate alınarak ayrıntılı veri toplanmalı, işlenmeli ve güncellenmeli ve yorumlanmalıdır.
Alışveriş caddelerini sadece üzerinde bulunulan akstan ibaret düşünmemek, etkilendiği bölgeyle ve ilgi noktalarıyla birlikte yönetmek gerekmektedir. Konutlar alışveriş caddesinden, cadde de çevre konutlardan beslenmelidir. Caddeler bu şekilde gece ve gündüz yaşayabilecektir. Güvenlik ve yayaya saygı konuları ön planda tutulduğunda, park sorunu çözüldüğünde caddeler hem daha canlı olacak hem de daha çok değer yaratacaktır.