ULVİ ÖZCAN: “Emlakçılık Kanununa İhtiyaç Var”
İSTEB Yönetim Kurulu Başkanı ve İstanbul Boğaz hattının tecrübeli Gayrimenkul Ofisi Bosforce Yönetici Ortağı ULVİ ÖZCAN’ı ziyaret ettik. İSTEB’i, İstanbul Boğazındaki gayrimenkul piyasasını ve Taşınmaz Ticareti Yönetmeliğini konuştuk.
“Boğaz Hattındaki Taleplerde İnsanlar Hayallerindeki Fotoğrafı Arıyor”
Üsküdar Çengelköy’de, fiyat itibariyle İstanbul’daki en yüksek fiyatlı gayrimenkullerinin bulunduğu, İstanbul Boğazı hattında faaliyet gösteren BOSFORCE Gayrimenkul Ofisi Yönetici Ortağı ULVİ Özcan’a bölgedeki lüks konut piyasasını sorduk. Özcan; “Boğazda çok fazla adette alım satım olmuyor. Çünkü sınırlı ve koruma altındaki mülkler bulunlar. Bölgede satışların artış gösterdiği zamanlar, insanların açık pozisyonda yakalandığı ve bunun sonucunda da satmak mecburiyetinde kaldığı zamanlarda daha çok oluyor. Onun dışındaki satışlar, biraz keyfe keder, gönlümden geçen rakamı bulursam şeklinde ilerliyor. Yine alıcı profiline bakarsak, Türkiye’nin en üst düzey alım hevesinin olduğu bölge yine İstanbul Boğazı bölgesi. Ama insanlar hayallerindeki fotoğrafı arıyor. Boğazdaki bir hatırasında gördüğü görüntüyü arıyor ve onu satın almak istiyor. Dolayısıyla buradaki talepler barınma ihtiyacını karşılar gibi değil, kendisini ödüllendireceği bir alışveriş talebi şeklinde kendisini gösteriyor.
Vatandaşlık İçin Lüks Konut Talebi Oluyor mu?
Vatandaşlık talebi ile Boğaz hattında gayrimenkul talebinin olup olmadığını sorusunu yönelttiğimiz ULVİ ÖZCAN, vatandaşlık almak için, Boğaz hattında lüks konut talebinin hiç gelmediğini aktardı.
Dolar Kurundaki Hareketlilik Lüks Konutu Etkiledi mi?
Geçtiğimiz aylarda yaşanan dolar kurundaki hareketliliğin lüks konuta yansımasını sorduğumuz ULVİ ÖZCAN; “Dolar hareketi lüks konutu etkilemedi. Çünkü lüks konutta önemli olan arzın ne olduğu, o arzın talep tarafında verimliliği daha öndedir. Dolayısıyla, A-A grubu yalı piyasasının etkilemedi ama onun bir alt segmenti olan A-B grubunda oldu. Bağdat Caddesi’nde, Ulus’ta, Levent’te etkili oldu ama Boğaz hattında çok fazla olmadı.
“Bizim ihtiyaçlarımızı Bir Kanun Karşılayabilir”
2018 yılında ilk yayımlandığından bu yana iki defa revizyon geçiren “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik” hakkında yönelttiğimiz soruya cevap veren ULVİ ÖZCAN; “Bizim ihtiyaçlarımızı karşılar bir yönetmelik değil ama bu bir deneme oldu. Hiçbir mevzuatımız yokken bir mevzuatımız oldu. Ancak, bizim ihtiyaçlarımızı bir kanun karşılayabilir. Bu kanunda emlakçının ‘’KİM’’ olduğu belirlenmeli, emlakçılığın ‘’NASIL’’ yapılması gerektiği (standartları) belirlenmelidir. Bu aşamada, akademisyenler tarafından dünya standartları incelenmeli, bunlar makaleye dönüştürülmeli, kitaplaştırılmalı ve bu dokümanlar kanaat önderlerine ve şirketlere dağıtılmalı ve bu temel bilgi üzerinden hareketle bir mevzuat oluşturulmalıdır. Yani bir süreç yönetimi gerekiyor. Sonrasında bir kanunumuz olmalı. Olabilirliği konusunda emin değilim ama olması gerektiği noktasında şunu söyleyebilirim; emlak esnaf odaları yerine serbest meslek odaları (barolar, tabip odaları, mali müşavirler odaları, vb.) olmalı. Broker, danışman, sözleşmeli işletme, hepimiz sicil bazlı kayıtlı meslektaş olmalıyız, nitekim meslektaşız. Sadece (ölçeğine göre) ofisimizde çalışan sekreterimiz, muhasebecimiz, şöförümüz, yardımcı elemanlarımız bizim meslektaşımız değildir. Sonrasında, ticaret yapacak olanlar, ticaret odasına kayıt olmalılar. Ticaret odasına kayıt olurken broker da yine esnaf odasına kayıt olmalı.
Bu düzenlemenin altında da üç tane temel yönetmeliğe ihtiyacımız var. Bir; franchise işletmelerinin nasıl oluşacağı ile ilgili, ikincisi; emlak portallarının nasıl çalışacağı, süreç yönetimlerinin nasıl olacağı, uymadıklarında ceza ve müeyyidelerinin olacağı kayıt altına bağlanmalı. Üçüncüsü ve belki en önemlisi; çevre ülkelerden aldığımız göçler sonrası bir yabancı emlakçı trendi başladı. Vatandaşlığı 250 bin dolara aldıkları için direkt emlakçı olmaları zor olmuyor. Bu konuda bir dil standardı konulmalı. Yurtdışı eğitimine giderken girilen TEOFL sınavı gibi bir standart getirilmeli, konuşmayla ilgili sınavdan sonra danışmanlık almalılar. Belli bir yıl danışmanlık yaptıktan sonra da brokerlik hakkı almalılar. Bu bir danışmanlık hizmetiyse bunun doğru yapılması gerekiyor. “
“Bütün İstanbul’u 10 Kişi Denetliyor”
Yönetmelik yerine bir emlak kanunu ve bunu altında yönetmeliklerle bütün branşların çalışma standartlarının belirlenmesi gerektiğini belirten ULVİ ÖZCAN, vergi ve yönetmelik dışı çalışmaların da denetlenmediği yönünde çekincelerini aktarıyor. ÖZCAN; “Yönetmeliğimizden kaynaklanan denetim eksikliği nedeniyle vergilerin de denetlenmediğini düşünüyorum. Vergi alınmadan emlakçılık yapıldığını düşünüyorum. Yakalandıkları zaman cezalarının düşük olduğunu düşünüyorum.
Emlak portallarında hiçbir yerde kaydı olmayan emlakçılar var, bir ilanı 5 kere giren emlakçılar var, inşaat firması görünümlü emlakçılar var, sahibinden ilan giren kayıtsız emlakçılar var. Emlak portallarını denetleyen caydırıcı bir mekanizma yok. İl Ticaret Müdürlüğümüzde çalışan hepsi samimim insanlar. Bakın, on memur, 39 ilçeyi ve bütün sektörlerde denetliyor. Dolayısıyla bütün problemleri denetleme imkânı ve zamanları yok. Biz 2020’de kapsamlı bir rapor verdik. ( https://isteb.org.tr/tasinmaz-ticareti-yonetmeligi-hakkinda-yorumumuzdur/ )Bu raporda bu denetim görevini emlak esnaf odasıyla ticaret odasının birlikte kuracağı bir komisyon marifetiyle denetlenmesini önerdik. Kurulan komisyonun karşıladığı denetim sonrasında itiraz merciinin bakanlık olması gerektiği görüşü ilettik. Bu sayede daha az problem gider bakanlığa. Ön eleme yapılmış olur. Hızlı reaksiyon verilen ön eleme bir caydırıcılık oluşturur. Dolayısıyla, bu işin en önemli adımlardan birini denetim oluşturuyor.”
“Emlakçılığı Bir Meslek Olarak Ele Almamız Lazım”
Sektörün bir kanuna ihtiyacı olduğunu vurgulayan ULVİ ÖZCAN; “Emlakçılığı bir meslek olarak ele almamız lazım. İsteyen doktorluk yapabiliyor mu, avukatlık yapabiliyor mu? Elbette yapılamıyor. Mevzuat çıkartırken süreç yönetimi şöyle olmalı; önce bir akademik çalışma, ondan sonra eğilim yoklaması, mevzuat çalışması, denetim ve son olarak müeyyide. Yani ihtar, kınama, para cezası, ihraç; kanun da olsa hapiste konulabilir. Bunların sağlanabilmesi için emlakçılığı bir meslek olarak ele almamız gerekiyor. Emlakçılık meslek olmazsa, bunların hiçbiri olmaz. Bu da ancak bir kanunla olur.
İSTEB Ortak Üye Sayısı ve Katılım Süreçleri
Emlak Brokerleri Kooperatifi İSTEB’de şu anda 18 ortak bulunduğunu belirten ÖZCAN, yakın zamanda düzenlenecek genel kurulda, İSTEB’in olmadığı yerlerde, broker seviyesinde strateji ortakları alacaklarını belirtiyor. Direkt üye ortak almak yerine, stratejik ortak ile aşamalar halinde ilerlemenin nedenlerini açıklayan ÖZCAN; “ Ortağı direkt aldığımız zaman, gel demek kolay, git demek zor. Onun yerine bir süreç sonrası ortak olsun istiyoruz. Bir hikâyesi olan, toplantıya katılımından kılık kıyafetine, süreç yönetiminden üye içerisindeki paylaşımına kadar doğru insanlarla ilerleyelim istiyoruz. Ondan sonra ortaklık teklif edelim. Strateji ortağı üye alırken ofis sahibi olmasını ve Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi sahibi olmasını yeterli görürken ortak olurken İstanbul Ticaret Odasına üye olma şartımız var. Bu şartı, stratejik ortak alımında kaldırıp, yetki belgesi sahibi ve ofis sahibi olmasını yeterli bulacağız.”
“Metaverse’e Henüz Mesafeli Duruyorum”
Son günlerin popüler teknoloji gündemi olan metaverse teknolojisi ve metaverse’in gayrimenkuldeki yansıması, metavserse arsa satışları hakkında da görüşlerini sorduğumuzu ULVİ ÖZCAN; “Metaverse konusunun ne olduğunu biliyorum ama bunun şu anda konjonktürel olarak mesafeli durup içselleştirmeyi daha doğru buluyorum. Gözlemledikten sonra çağın gereği olan bu teknolojiyi değerlendirmek gerekir. Dünyanın döndüğü noktada dünyanın dışında kalan oyunun dışında kalır. En nihayetinde erken davranıp bir reklam mecrası yaratmaya çalışıyorsunuz elbette ama ilk etapta metavserse içerisinde olmak noktasında henüz mesafeli yaklaşıyorum.” yorumunda bulundu.