İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü (İSTEB) Kurucu Ortağı ve Yönetim Kurulu Başkanı, Bosforce Emlak Geliştirme Yönetici Ortağı Ulvi Özcan‘ı, Üsküdar Çengelköy’deki ofislerinde ziyaret ettik. Geçen hafta açıklanan konut finansman paketini hakkında görüşlerini aldığımız ve piyasaya yansımasını konuştuğumuz ziyarette sorularımıza içtenlikle cevaplar aldık.

Sayın Cumhurbaşkanı’nın açıkladığı konut finansmanı paketi piyasalara nasıl yansıdı, değerlendirir misiniz ? 

Niyette çok olumlu bir paket gibi görünse de ; önü arkası kapsamlı araştırılmadan sunulmuş bir uygulama. Yoksa hiç evi olmayana kredi verilebilir olması, yarım konutlar için müteahhide destek verilmesi, döviz ve altının arzının özendirilmesi önemli ve değerli düşünceler …

Piyasaları hiç hareketlendirmedi mi, yukarıda olumlu gördüğünüz konularda ne eksik kaldı sizce ?

Sayın Cumhurbaşkanımızın açıklamasından hemen sonrası piyasada satıcı olanlar hemen liste fiyatlarını güncellediler ve bu artış oranları % 15-20 seviyelerinde oldu. Böyle olunca telefonlarımız adeta sustu. Bu uygulamada bir daha gördük ki sorun finansman sorunundan öte ihtiyaca göre konut üretilememesi ve Türkiye’de bir konut politikası olmaması sorunu.

Konuyla ilgili örnek vermek gerekirse ; Acıbadem’de 5-10 yaş arası 130 m2 bir dairenin fiyatı 4.000.000 TL. bu dairenin kirası da 10.000 TL. Bu daire için 1.500.000 TL. 120 aylık 0.99 faiz oranından kredi alırsanız aylık geri ödemesi 21.416,72 TL. Bu taksiti ödeyecek insan bu evde oturmaz, bu evde oturacak insan bu taksiti ödeyemez.

İkinci örnekte rakam açıklanmamakla birlikte yine 4.000.000 TL. ve  1.500.000 TL. örneğinden hareket edelim. Daire fiyatının minumum % 50 sini bozdurarak 0.89 faiz oranından kredi kullanacak olunur ise  Bu durumda da ödeme 20.391,73 TL. Bu durumda döviz veya altın bozdurulabilir rakam yüksek tutulursa belki bir anlamı olur ???

Üçüncü paket yarım kalan konutlara verilen destek. Bu teoride çok değerli bir destek olmakla birlikte 1 yıl fiyat arttıramama durumu yatırımcı/müteahhit için büyük risk. Bu durumda hem bu destekten faydalanmak isteyip, hem risk almak istemeyen müteahhit fiyatını 1 yıl değiştiremeyeceği için liste fiyatını enflasyonu dikkate alarak fi yükseltecek ve pazarlık payını da arttıracaktır. Bu durumda da liste fiyatında gerçek olmayan bir artış olacaktır.

Sizce konut krizinin var olmasında temel sorunlar nelerdir ?

Bu konuya birkaç başlıkla cevap vereceğim.

1) Sağlıklı bir konut politikası olmaması ve planlama yapılmaması, 2) Konut planlamasının en önemli ayağı arsa üretiminin yapılamaması 3) Konutu olmayan çok sayıda insan varken konutun halen barınma aracı değil de yatırım aracı olarak görülmesi, 4) Düzensiz/plansız dış göç, 5) Maliyetlerin sürekli artması

Bu piyasalarda kimler alıyor, kimler satıyor ?

Piyasalarda ciddi bir durgunluk var… Enflasyon / konut kredisi oranında krediden yana bir caziplik olduğu için birikimi olan yatırımcı, ev sahibi tacizinden sıkılan kiracı satın almaya çaba gösterirken ; kiracısını çıkaramayan ev sahibi ve başka konular nedeniyle finansman güçlüğü çeken satıcılar satmaya çalışıyor.

Konuyla ilgili dünyadan örnekler verebilir misiniz ?

Örneğin İngiltere’de ikinci evinizi alırken + % 3 damga pulu ödüyorsunuz ve daha yüksek peşinat ödemeniz gerekiyor. Portekiz’de Lizbon ve merkezi kentlerde yabancıya satışlar durdurulurken ; diğer kentlerde 3 periyot halinde 5 yıl içinde oturumlar uzatılarak sonrasında mülakatla vatandaşlık veriliyor. Kanada’da göçmenlerin yoğun konut yatırımları yapması ve fiyatların 1 yılda yaklaşık % 20 yükselmesi nedeniyle göçmenlerin konut alımlarına 2 yıl erteleme getirilmesi konuşuluyor.

Çözüm olarak önerileriniz nedir ?

Yukarıda da arz ettiğim gibi bütünsel bir konut politikası çok önemli. Konuyu biraz daha açarsak akademisyenlerin dünya örneklerini araştırmaları sonucu makaleler, kitaplar yazılması, belgeseller çekilmesi çok önemli ve değerli. Ayrıca konuyu ekonomi, mimari, şehir planlama, hukuk, sosyoloji açısından kapsamlı değerlendirmek gerekiyor.

Görülen o ki ihtiyaçlar tespit edilerek devletin (hazine, belediyeler, vakıflar, vb.) sağlıklı bir arsa üretimi ve bu üretilen arsaların kent merkezine çağdaş bir toplu ulaşımla bağlanması çok önemli. Sonrasında buraların liyakatlı müteahhitlere verilmesi sonucu kamunun elde edeceği daireler yeni kentsel dönüşümlerde ve dezavantajlı guruplara kiraya verilmesi kentteki arz talep dengesine pozitif yansıyacaktır.

Ayrıca konut edindirme fonu kurularak burada aile efradına ait birden fazla konutu olanların yeni aldığı bir konut için belli yüzdelerde bir pay (örneğin bu fona her eski konut için % 5) ödenmesi sağlanabilir ve bu fon hiç konut sahibi olmayan kişilerin konut sahibi olmalarında kullanılabilir. Burada dezavantajlı gurupların (öksüz/yetim, şehit ailesi, dul, dar gelirli, vb.) önceliğine de öne verilmelidir.

Siz bu piyasa dinamiklerinde konut alır mısınız ?

Her ne kadar enflasyon/kredi makası krediden yana avantaj gösteriyor gibi olsa da fiyatlardaki balona dikkat ederdim ve avantajlı gördüğüm bir konutu alırken ; her koşulda (fiyata bakmaksızın) yatırım için konut almazdım.