Corona Virüs Kapsamında Alınan Tedbirlerin İş Yeri Kira Sözleşmelerine Etkisi
Tüm dünyayı etkisi altına alan COVID-19 salgının ülkemizde de görülmesiyle birlikte, hükümetin bu kapsamda arka arkaya tedbirler alma zarureti doğmuştur. Hal böyle olunca, neredeyse her gün hukukun her alanını ilgilendiren birçok konuda yeni bir tebliğ yayımlanmakta ve kanunu tamamlayıcı ek hükümler, geçici maddeler eklenmek suretiyle tedbirler genişletilmektedir. İşte bu minvalde alınan önlemlerden ilki İçişleri Bakanlığı tarafından bazı işyerlerinin geçici süreyle kapatılmasıdır. 15 Mart 2020 tarihinde tüm valiliklere gönderilen ek genelgeyle başlayan süreçte halihazırda 200.000 fazla işyerinin faaliyetlerine ara verilmiştir. Akabinde 22.03.2020 tarihinde 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararıyla icra ve iflâs takiplerinin durmasına karar verilmiştir. Ardından da 26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un“Geçici Madde 2” hükmüne göre, “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” Şeklinde düzenleme yapılmıştır. Kira sözleşmeleri bakımından getirilen bu düzenlemelerin ardından, özellikle kira bedellerinin ödenip ödenmeyeceği, bu düzenlemenin hangi iş yerlerini kapsadığı gibi konularda gerek kiraya verenler gerekse de kiracılar açısından birçok soru işareti meydana geldiğinden hem bu soruların cevap bulması hem de kanun maddesinin daha iyi anlaşılabilmesi için bu konuda kısa bir değerlendirme yapmamızın faydalı olacağını düşünüyoruz.
- İlk olarak anılan kanun hükmü sadece “işyeri kiraları” açısından uygulanabilir olduğunun önemle altını çizmek isteriz. Madde hükmü, tüm işyeri kiralarını bu kapsama almış ve işyerinin örneğin fabrika, otel, üretim atölyesi yahut dükkan olması gibi bir sınırlandırma yahut ayrıma gitmemiştir. Gerek idari kararla kapatılan ve bu süreçte gelir elde etme imkanı sona eren berber dükkanı, kıraathane,spor salon vb.. gerekse faaliyetleri salt gel-al şeklinde hizmet vermek ve paket servis yapmak şeklinde sınırlanan, mekanında müşteri ağırlayamayan ve dolayısıyla elde edeceği gelir miktarı düşen restaurant ve pastaneler, son olarak idari karar kapsamında kapatılmayan ve aynen faaliyetine devam edebilen eczaneler gibi işyerleri de bu düzenlemeden faydalanabilecek, bu süreçteki ödenemeyen kiralar nedenli hiçbir işyeri tahliye davaları ve kira sözleşmesinin feshine maruz bırakılamayacaktır.İşyeri kira sözleşmeleri haricinde kalan diğer kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenen süre içinde ödenmemesi konusunda mevcut düzenlemede bir değişiklik bulunmamaktadır.
Burada, “home-office” diye de tabir edilen, hem konut hem işyeri olarak kullanılmakta olan çeşitli yerlerin de “işyeri” olarak değerlen-dirilebilip değerlendirilemeyeceği gündeme gelecektir. Bu noktada da kiralananın kullanım amacına ilişkin sözleşmede bir belirleme olup olmadığı, kiralananın tapu kütüğündeki vasfının ne olduğu ve kiracının kiralanandan istifade etme biçimi olarak hangi tip istifadenin (konut-işyeri) ağır bastığı gibi noktalara bakılmasında fayda olacaktır
- İkinci olarak da düzenleme, anılan kira borçlarının “ödenmemesi” değil “ödenememesi” halinde diğer bir deyişle, kiracının kira borcunu ödemede temerrüdü halinde bu durumun fesih ya da tahliye sebebi olmayacağına ilişkindir. Dolayısıyla kiracının belirlenen sürede kira borcunu ödeme yükümlülüğü devam etmektedir. Her ne kadar geçici madde 2 lafzında “kira bedelinin ödenememesi” diye belirtilmiş olsa da, hükmün amaca uygun yorumlanması ve kira bedelinin dışında, yan giderlerin ödenememesinde temerrüde düşülmesi durumunda da sözleşmenin feshedilmeyeceği kabul edilmelidir.
- İlgili düzenleme, 1 Mart 2020 ile 30 Haziran 2020 tarihleri arasında muaccel hale gelen kira bedellerinin ödenememesi halini kapsa-maktadır. Bu tarihten önce ve/veya sonrasına ilişkin muaccel kira borçları, söz konusu hükmün uygulama alanı dışındadır.
- Düzenleme, gerçek ya da tüzel kişi tacir, dernek, vakıf, esnaf ya da sanatkâr, serbest meslek erbabı yahut kamu tüzel kişisi gibi işyeri kirasının tarafını teşkil eden tüm kiracılar için de bir ayrım yapmamıştır
- 7226 sayılı Kanun’da yer alan Geçici Madde 2 ile kiracıların kira bedeli ödeme yükümlülüklerinin ortadan kaldırılmamış olduğunun altını çizmek gerekir. Nitekim, gerek borç ilişkisi gerekse de muaccel hale gelmiş kira alacağı varlığını sürdürmektedir. Anılan düzenleme yalnızca, borcun ödenmemesi nedeniyle sözleşme feshini ve tahliyeyi önlemektedir. Bu sebeple kiraya verenin, ödenmeyen kira bedellerini faizi ile birlikte talep etme hakkı şüphesiz ki devam edecektir.
- Kiracının kira bedelini ödemede geciktiği durumda, kiraya veren en erken (belirtilen sürenin uzatılmaması ihtimalinde) 01.05.2020 tarihi itibariyle icra takibi başlatabilecektir.
Anılan düzenlemeyle, Covıd-19 salgını nedeniyle işlerinin bozulması ve ekonomik zorluğa düşenler açısından kanunun maddesinin yalnızca “işyeri kiralarını” kapsaması bizce isabetli olmamıştır. Nitekim, bir kişinin hem konut kiracısı hem de işyeri kiracısı olduğu varsayımında, konut açısından bu durumun fesih ve tahliye sebebi sayılabilecekken, işyeri açısından sayılamayacak olması çok hakkaniyetli bir sonuç değildir. Bu bağlamda, konut kiracıları açısından da düzenleme yapılması yahut halihazırdaki kanun maddesinin içeriğinin genişletilmesi gerektiği kanaatindeyiz.
Genel olarak, Koronanın kira sözleşmelerine etkisi bağlamında yapılan tüm değerlendirmelere bakıldığında “geçici imkansızlık, ayıp, aşırı ifa güçlüğü ya da temerrüt” hükümlerine dayanarak, kiracının bu dönemde kira borcunu ödemekten kurtulması amaçlanmıştır ve konu hep bu temelde değerlendirilmiştir. Hukuki açıdan tüm gerekçelerin kendi içinde haklı kabul edilebilir tarafları olsa da bu durum beklenmeyen bir hal olarak ortaya çıkan koronavirüsün tüm olumsuz etkilerine ve riskine kiraya verenin katlanması gerektiği gibi aslında hakkaniyetle pek de bağdaşmayan bir sonucun ortaya çıkmasına neden olmuştur. Halihazırda, toplumda tüm geçimini “kira gelirinden” sağlayan kişiler de bulunabileceği düşünüldüğünde kiraya verenlerin, kiracılarına “kiranın uyarlanması” (yarıya düşürülmesi- azaltılması) ya da sözleşmenin feshi gibi seçimlik bir hak sunarak çözüm geliştirmeleri düşünülebilir. Böylece, koronanın tüm olumsuz etkilerinin tek bir tarafa yükletilmesinin kısmen önüne geçilebilir. Netice olarak, geliştirilen tüm hukuki çözümlerin, adaletli sonuçlar meydana getirmeye de elverişli olmasına dikkat edilmesi gerekmektedir.
Av. Günce KURTDERE
. avguncekurtdere@gmail.com